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　　目录 diyi章概述 1 diyi节宜都市概况 1 一、地理位置 1 二、历史沿革 1 三、自然环境 2 四、基础设施 2 五、旅游资源六、经济概况 7 第二章宜都市城区土地级别与基准地价更新工作概述 9 diyi节上一轮基准地价概况 9 一、上一轮基准地价更新范围 9 二、上一轮基准地价内涵及价格 9 第二节宜都市城区土地级别与基准地价更新的工作说明 10 一、工作原因 10 二、更新的工作依据 11 三、更新的工作内容 12 四、更新的工作程序 14 五、更新的工作问题说明 17 第三节土地级别与基准地价更新的技术说明 18 一、土地级别与基准地价更新的基础理论 18 二、土地级别与基准地价更新的基本原则 20 三、土地级别与基准地价更新的工作流程 22 四、土地级别与基准地价更新的技术路线第三章宜都市城区土地级别的更新 26 diyi节土地级别更新因素因子及权重的确定 26 一、土地定级因素选择 26 二、土地定级因素分析 27 三、土地定级因素因子的确定 29 四、土地级别更新的资料调查 30 五、土地定级因素因子权重确定 33 第二节土地定级因子指标分析及计算结果 36 一、因子规模指数、功能分的计算方法 36 二、辐射影响因子作用半径计算方法 38 三、定级因子指标分析及计算结果 38 第三节定级单元的划分与分值计算 49 一、定级单元的划分 49 二、定级单元因素作用分值计算 49 第四节土地级别初步划分 54 一、土地级别划分原则 54 二、级别界限分值确定 54 三、土地级别确定 56 第五节土地级别检验 59 2 一、与有关规定的对照检验 59 二、土地级别的经济检验 59 第六节土地级别确定与面积量算 60 一、土地级别调整与确定的原则 60 二、土地级别界线三、网格单元分值调整 60 四、城区各类用地土地级别描述 61 五、城区各类用地级别面积统计 62 第四章宜都市城区基准地价更新 64 diyi节基准地价内涵的确定 64 一、基准地价定义 64 二、本轮基准地价内涵设定 64 三、基准地价内涵确定的依据及方法 64 第二节基准地价更新资料收集与整理 65 一、市场交易资料收集的标准 65 二、估价资料的分类收集 65 三、估价资料的整理 65 第三节样点测算与整理 72 一、各类用地类型样点计算方法 72 二、样点地价 74 三、样点地价检验与有效样点的确定 76 第四节、基准地价结果的分析与确定 77 一、基准地价更新的初步结果 77 二．级别基准地价检验 79 第五节主要商业街道路线线二、标准深度的确定 84 三、样点临街深度 85 四、路线五、路线第六节住宅用地楼面地价测算 86 一、基准地价的体系构成说明 86 二、住宅用地楼面地价测算 87 三、楼面地价成果应用说明 89 第五章宜都市城区基准地价体系的编制 90 diyi节基准地价体系编制原理 90 一、基准地价体系 90 二、基准地价系数编制方法 91 第二节商业用地基准地价体系 93 一、商业用地宗地地价因素体系 93 二、商业用地宗地地价个别因素体系 97 第三节路线一、深度标准、宽度标准的确定 99 二、深度系数求算 99 3 三、宗地临街宽度系数 100 四、宗地宽深比系数 100 五、街角地系数 101 第四节住宅用地基准地价体系 102 一、住宅用地宗地地价因素体系 102 二、住宅用地宗地地价个别因素体系 110 第五节工业用地基准地价体系 112 一、工业用地宗地地价因素体系 112 二、工业用地宗地地价个别因素体系 116 第六节基准地价体系的检验与应用 117 一、收集有关基准地价资料 117 二、确定待估宗地所处的级别、区片或路段 117 三、调查待估宗地的地价影响因素的指标条件 117 四、确定系数 117 五、计算宗地地价 118 六、商业用地 118 七、住宅用地 119 八、工业用地 120 第六章宜都市城区土地定级估价成果应用说明与建议 121 diyi节成果的内容及特点 121 一、成果内容 121 第二节成果的应用说明 121 一、地价管理方面的应用 121 二、宗地地价评估方面的应用 122 第三节土地定级估价成果应用建议 126 一、更新成果应用的建议 126 附录 128 附录 1：宜都市城区土地定级估价成果图件 128 一、城区各类用地级别图 128 二、城区各类用地基准地价图 128 附录2: 宜都市城区土地定级估价成果表 128 附录 3: 相关文件 128 后记 129 4 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告 diyi章概述 diyi节宜都市概况一、地理位置宜都市位于湖北省西南部，上锁巴楚山地，下引江汉平原，长江清江环抱，巴楚文化交融，素有“ 咽喉”、“三峡门城”、“鄂西门户”美誉。 7 月宜都县解放，划属湖北省宜昌专区，1958 年属宜都工业区，1961 年宜都工业区撤销，仍属湖北省宜昌专区，1970 年后属湖北省宜昌地区，1987 年 11 月经批准撤销宜都县，设立枝城市，1998 年改称宜都市。现辖 7 镇 2 乡 1 街道、2 管委会，总人口 39.6 万，国土面积 1357 平方公里。宜都市是湖北省发展zui快的县市之一，中部地区正在快速崛起的中等城市。2011 年全国县域经济排名 142 位，中部百强县市第 16 位。2010 年全国县域经济排名 166 位。2006 ， 2007 年全省县域经济综合排名diyi名，2008 ，2009 ，2010 年全省县域经济综合排名第二名。二、历史沿革宜都历史悠久，红花套城背溪新石器遗址的发现，确证在置县前 5000 多年时，人类就已经在这片土地上繁衍生息。春秋战国时期，县境属。县域属南郡。西汉高祖十一年（公元前 196），宜都已设有县制，名夷道县，治所在今，隶南郡。西汉末年曾更名为江南县，不久复名夷道县。东汉建安十三年（208 ）属临江郡。建安十五年，改临江郡为宜都郡，治今，辖夷道、西陵、佷山三县，“宜都”始得名。建安二十四年（219 ）吴占领宜都郡，获取夷道、枝江、夷陵、秭归等县。时县域属吴。三国时期，宜都郡属吴荆州，辖秭归、西陵、夷道、佷山四县。晋朝时宜都郡属荆州，辖夷道、佷山、夷陵三县。东晋太和年间，夷道改名为西道县，后仍复名夷道。南朝宋永初元年（420 ）析夷道县置宜昌县，宜都郡遂辖夷道、佷山、夷陵、宜昌 1 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告四县。时，宜都郡属柘州，辖巴山、夷道、归化、夷陵四县。南朝，后梁与江为界，将县域分为江北夷道、江南夷道二县。江北夷道县属后梁，江南夷道县属陈。嘉元年（560 ）江南夷道县改为宜都县。隋开皇七年（587 ）废宜都郡，宜都县改为宜昌县，先属，后属南郡。江北夷道仍名夷道县，属峡州。大业三年（607 ）改峡州为夷陵郡，夷道县改属夷陵郡。唐初县域仍置宜昌、夷道二县。年（619 ）改宜昌县为宜都县，属江州。贞观八年（634 ）夷道县并入宜都县，属荆州都督府峡州郡。宋朝时，宜都县属荆湖北路峡州夷陵郡。元代，宜都县属荆湖北道宣慰司山南江北道峡州路，隶河南行省。，宜都县属湖广布政使司荆州府夷陵州。清顺治四年（1647），宜都隶属于荆州府夷陵州，雍正十三年（1735）改属荆州府。同治四年（1865），县境内设 14 铺、36 保、99 甲、13 市镇。初年，宜都县属湖北省荆南道。 11 年（1922）属。 19 年（1930）设 4 区，有集镇 13 个。 21 年属湖北省第九行政督察区， 25 年属湖北省第六行政督察区。 38 年（1949）6 月，全县划分为 3 个区、1 个督导区，17 个乡镇。 7 月，宜都县解放，县人民成立。1955 年 2 月，经批准，撤销枝江县，将其所辖区域划归宜都县管辖。1962 年 12 月，恢复枝江县制， 6 个区和江口镇划归枝江县管辖。1987 年 11 月 30 日，批准撤销宜都县，设立枝城市（县级）。1998 年 6 月，枝城市更名为宜都市。至 1957 年，宜都县隶属宜昌专区；1958 年至 1961 年隶属宜都工业区；1962 年至 1969 年隶属宜昌专区；1970 年至 1992 年隶属宜昌地区。1992 年至今属宜昌市管辖。三、自然环境宜都地势西南高东北低，地貌以丘陵为主，陆地面积中山区占 11.7%，丘陵占 79.5%，平原占 8.8%。有长江、清江、渔洋河三条主河流，还有大小溪河 39 条，均属长江水系。市境地貌特征构成七山一水二分田的格局。位于王家畈乡的帽子尖，海拔 1064.6 米，为境内zui高峰，位于枝城镇的长江之渚——关洲，海拔 38 米，为全市zui低处。宜都市属带季风气候，雨量充沛，四季分明，雨热同季，年平均气温 16.7℃，无霜期273 雨量 1350 毫米，日照年均时数约 1705 小时，主导南风。全市土壤质地以中性为主，共有红壤土、黄壤土、壤土、石灰岩土、紫色土、潮土、水稻土七个土类。植被类型属带常绿阔叶林，主要有杉木、马尾松、青冈栎、栓皮栎、竹林、乌桕、油桐、油菜、胡枝子、、蕨类等。矿产资源贮藏丰富。现已探明煤炭储量 7500 万吨，水泥石灰石 6.8 亿吨，重晶石、粘土、石英砂等矿产种类繁多，且品位高、易开采，非常适合基础工业的发展。四、基础设施宜都市围绕“工业、国家级园林城市、现代化中等城市”目标，以开展各种创建活动为载体，立足高起点、高标准、高水平，全面加强城市规划建设管理，基础设施日益配套， 2 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告先后获居环境范例奖、中国城市绿化先进集体、湖北省级文明城市、湖北省级园林城市、湖北省级卫生城市等荣誉称号，并连续三届在湖北省城市规划建设管理“ 杯”竞赛中位居县市组diyi名。宜都市按照自然与人文相宜、传统与现代相兼的原则，注重历史文化与风土人情相结合、区域位置与地形地貌相结合、自然资源与城市经济相结合，挖掘悠久的历史文化底蕴，重视城市的文脉延续，重点突出宜都的文化景观、名人文化和滨江特色，委托国内知名规划设计编制城市总体规划及各项专项规划、控制性规划，城市规划体系不断完善，力求在城市格调、城市档次、城市特色上创新和塑造地方特色。沿长江清江线规划建设的低层仿古风格的住宅、宾馆与沿城区长江大道、大道等主干道建设的具有现代气息的高层和多层建筑，公园、人民广场、广场及街头小游园的雕塑小品，整个市区初步形成了“绿树成荫，城园相融，绿与城市协调相映，人与自然和谐共生”的城市生态环境。从完善城市功能、提升城市品位入手，实施道路工程。新建、扩建了长江大道、清江大道、城河大道、大道等一批城市主次干道，城市人均拥有道路面积达 12.06 平方米。推进园林绿化建设，并致力于园林绿化上档次、上精品、上水平，全市形成了以大环境绿化为基础、以公共绿地为重点、以道路绿化为网络、以小区绿化为依托、以街头绿地为点缀，突出滨江特色的点、线、面相结合的现代城市绿化格局，构建了一座三山环抱、绿荫满城、两江伴流、风景宜人的山水园林城。截至年底，建成区绿地面积达到 387.2 公顷，城市绿化覆盖面积达到 442.5 公顷，公共绿地面积 108.6 公顷，建成区绿化覆盖率、绿地率、人均公共绿地面积分别达到 40.23% 、 35.20%和 11.08 平方米。实施精品工程。深入挖掘城市文化内涵，使其与现代气息融为一体，大力营造新的城市亮点，相继建成了两园（公园、）、两场（广场、人民广场）等一批具有浓郁地方特色的公园绿地，对主要街道重要地段的临街建筑、城乡结合部安装高标准上档次的霓虹灯、轮廊灯、射灯、彩灯，着力营造城市不夜天的景象，城区路灯装灯率、亮灯率、主要街道亮化率均达 100%。实施净化工程。扩建了东门水厂，城区日供水能力达 8 万吨，城市用水普及率、水质综合合格率均达 100%；采用b-o-t 方式建设了城市污水处理厂，广泛推行了生活污水无动力处理，城市污水处理率达 61.49% ；投资2600 万元高标准建设了吴家湾垃圾卫生填埋场，生活垃圾无害化处理率达 95% ；天然气进入普通百姓家庭，城区燃气普及率达 82.6%。 3 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告长江公路大桥每年投入建设资金近亿元，完善市政设施，中心城区面积由 2003 年的 8 平方公里拓展到 10.6 平方公里，新增及改造道路面积 8.2 万平方米，建成区绿化覆盖率、绿地率、人均公共绿地面积分别达到 40.23% 、35.20%和 11.08 平方米。城市垃圾无害化处理率保持 100%，城镇化水平达到44% 。实施惠民道路工程、干线公路改善工程、园区道路工港站配套等重点工程，建设通乡油路 71 公里，新建改造干线公里一级路、一级路开工建设，全市通车里程达 3000 公里。在全省率先实现了乡乡通油路、村村通公路，通村道路硬化总里程居宜昌首位。天然气管网进入主城区，用户达到 7000 户。农村电网、城市电网改造全面完成，实现了城乡同网同价，供电可靠率、电压合格率分别达到 99.8%和 98.5% 。普及率达到46 部/百人；宽带网用户达 1.3 ；78 个村恢复广播室、 74 个行政村实现广电光纤接入；城乡有线，广播电视综合覆盖率达到 95.8% 。五、旅游资源旅游业正成为宜都极具发展潜力的领域。宜都地处江汉平原向鄂区的过渡地带，位于 800 里清江与长江交汇处，素有“三峡门城、鄂西门户”之称。宜都山清水秀，历史悠久，人杰地灵。境内城背溪古人类遗址距今已有7000 多年历史，是中华文明的发祥地之一。清末著名学者、日本现代书道之守敬出生在美丽富饶的宜都；“ 平野尽，大荒流”就是诗人对宜都山水的逼真描绘。长江的雄浑豪放，清江的静谧婉约，两江交汇独特的地理环境及巴楚交融灿烂的人文历史，形成了宜都恢宏大气与圆兼具的城市魅力，造就了宜都“两江伴流，山水一体，文化多元，民俗奇异”的旅游形象。近几年，宜都致力改善经济发展的硬软环境，招商引资，项目建设不断取得新突破，市域经济增长速度及效益居全省前列。伴随着全市经济的快速增长，宜都旅游也取得了令人瞩目的长足发展。奥陶纪石林风景区、古潮音洞度假山寨、森林公园三处景点已跻身 3a 景区行列；拥有三星级酒店 2 家，二星级酒店 4 家以及近 5000 个社会床位；旅行社四家，已形成“吃、住、行、游、购、娱”六要素基本配套景区、旅行社、星级宾馆全面发展的格局。梁山、探母沟等未开发的旅游资源蓄势待发，而且一大批项目正在加紧规划建设，显示出强劲的后发优势和良好的发展前景。到宜都旅游，交通十分便利，距宜昌三峡国际机场和宜昌火车站仅半小时车程，沪蓉高速西段穿城而过，宜昌长江公路大桥将宜都和宜昌紧紧连在一起。 1、天龙湾风景区天龙湾风景于宜都市五眼泉乡石门，省“十一五”旅游规划重点建设风景区。这里建有湖北省diyi座天文台、金色沙滩浴场、智慧道等，集水上运动、观光休闲、教育于 4 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告一体。环水而筑的“智慧道”沿途矗立着中外科学家的青铜雕像，置身其中，仿佛徜徉在人类文明的海洋；建的“智慧迷宫”采用八卦原理，向游客的智慧和知识储备提出；智慧广场以彩色音乐喷泉为中心，用递进的环形廊柱相烘托，是游人理想的休闲狂欢场所。 2 、奥陶纪石林奥陶纪石林景于宜都市乡，国家 aaa 级风景区。是迄今为止国内发现的分布zui集中、保存zui完好的距今 4.7 到 5.2 亿年的奥陶纪石林景观。区域内绵延 50 公里的大悬崖剖面清晰，年轮可依，奇石高大挺拔，千姿百态，巧夺天工，古生物化石品类繁多，是一处集、寻古、探险、、揽胜的jue佳场所。 3、大风景区位于宜都高坝州镇冲，国家 aaa 级风景区，省级森林公园。是一座“香山、圣山、长寿山”，这里檀香扑鼻，四季花香。景区有千年垂枝银杏、百年桂花、十万松涛林、百亩“ ”、名刹法泉寺。“ 十大碗”、千年垂枝银杏“长寿汤”、帐蓬式宾馆 “野人巢”、中小学实践教育基地“ 十八课”名扬全国。 4 、古潮音洞度假山寨古潮音洞又名，分别因洞中神奇潮音和明末谢氏在洞中躲避军追剿而得名，地处宜都市聂河镇，国家 aaa 级风景区。该洞为灰质层结构，于寒武纪，距今约 5 亿 3 千万年，上下旱水两叠连洞，深不可测。擎天巨柱，高 39 米，围径 37.8 米，据考证，该柱为目前国内发现的岩溶中diyi巨柱。 5、故居故居位于宜都市邻 30 号，全国重点文物保护。始建于清道光 20 年（1840 年），同治二年（1863 年），1986 年根据、湖北宣传部意见，经湖北省文化厅批准，宜都市人民将故居维修后在故居内举办纪念对外开放。杨守敬故居占地 3121 平方米，建筑面积 1633.3 平方米，木结构建筑，大门面对清江，中轴线对称布局，二进八开间，三前后二进分开，前一幢一层，有客厅、厢房，后一栋二层，有卧室、书房、藏书楼。风格为白色斗墙和青灰色小瓦，与四邻相接处均为高大的风火墙，整个建筑掩映在绿树丛中，古朴、庄重、典雅，是本地区土汉民族杂居地带仅存的典型 5 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告建筑。故居内保存有生活原状并设有陈列展览。2000 年，宜昌市人民将其公布为青少年爱国主义教育基地。 6、地处湖北清江天龙湾风景区砚墨山，山上古木葱郁，怪石林立，风景秀丽，空气清新。建筑采用了中国传统古书院的形制，保留了古书院zui基本的讲学、藏书、祭祀功能，同时在此功能基础上与的成就完美结合：以书法为纽带，以汉学为基础，以弘扬（与地学、书法书学、金石学、藏书及版本目录学）精神为宗旨。在功能布局上遵循中国古书院“中轴对称”的建筑布局原则，结合山水资源，追求“礼乐相成，天人合一” 的艺术境界。以毛家沟桥、董家沟桥结合部“ 阁”为风景中轴线的起点沿砚墨山廷伸至顶后向下续。依次排开为阁、水榭、牌楼、大门、守敬雕像、勤成讲堂、观海堂（藏书楼）、激素飞、千碑林。书院精舍（迎宾馆）、。 7、青林寺谜语村青林寺位于省宜都市高坝洲境内，清江高坝洲库区北岸、紧靠 318 国道、离宜昌城区仅 40 分钟车程。在青林寺，村民们制谜、猜谜，痴谜成风,几乎人人能说谜语，全村上下，不论男女老幼，随时随地都能相互比试自己的得意之作。掌握谜语30 至 100则的占人口的 15%， 100 则以上的占人口的 5% 。青林寺谜语村落这一独特的文化现象，近年来受到了全国众多学者、的广泛关注。一致认为：青林寺谜语乡土气息浓郁，地方特色鲜明，集娱乐性、趣味性、知识性于一体，对研究我国民间文学、民俗学、等均有独到的参考价值。 2002 年 7 月，湖北省文联在组织、学者反复论证后，将青林寺村命名为“湖北省青林寺谜语村”，2002 年被湖北省文化厅命名为 “湖北省民间艺术 ”；2003 年被中国民协命名为“中国谜语村”; 2005 年，青林寺谜语入选diyi批国家非物质文化遗产。近年来，青林寺将“中国谜语村”的品牌优势与的清水风光、名胜古迹等旅游元素有机结合，发展生态文化旅游。由、宝塔、碑林等组成的青林景点群，由亭台楼阁、码头、乌篷船、茶坊酒肆组成的明清水街景点群，由谜语宫、谜语长廊、民俗文化广场等组成的民俗文化景点群，以及港湾风情景点群、渔耕文化及美食文化景点群等项目正在规划建设中。 8、宜昌三峡天龙湾国际地处湖北省宜都市高坝洲镇，占地面积 5000 。拥有 18 洞标准国际球场、150 间客房的五星级大酒店、大剧院、魔幻城堡、太空梭、水上乐园等游乐设施，是集商务、休闲、健身、度假一体的综合旅游项目。该景区东起青林寺，西至清江与长阳，南与自然风景区相互呼应，景观资源优势明显，交通便利，距宜昌三峡机场仅 30 公里。景区利用原始地貌，巧夺天工，融自然于一体，球道设计别出心裁，看似平易，却暗藏，极具性。 9、红春民俗文化旅游村红春民俗文化旅游村位于宜都市城区西南郊，是典型的城中村，2009 年 8 月荣获 “湖北旅游名村”称号。该项目规划总面积350 多亩，容纳居民户 600 多户，分商业贸易区、民俗博物展览区、居民居住区、田园山水绿化区四个区域。建筑布局以地块划分为依据，采 6 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告用江南徽派形式，融和于小桥流水、青瓦白墙，既提高了土地效益，又为居民创造了良好环境。其中商业贸易区总面积 5.1 万平方米，设有，超市等配套设施。民俗博物展览区的农耕文化正国博物馆民俗博物馆为景区一大亮点。田园山水绿化于中部和西南部，中部为占地 30 的田园植被区，以水稻、荞麦和经济蔬菜作物为主，由区内农民承包种植。果园观光区占地 50 亩，种植橘子、桃树等当地有特色的经济果林，旅游观光者可到果林现场品尝新鲜的水果。 10、世界鲟鱼博览园中国宜都·世界鲟鱼博览园位于长江之滨的宜都市红花创业园区。毗邻著名的长峡水利枢纽工程,距宜昌长江公路大桥 2.5 公里，离宜都市区 12 公里，是三峡旅游、清江旅游黄金旅游线上的旅游景区之一。博览园以珍稀濒危物种鲟鱼为研究对象，集科研、物种保护、旅游观光、科学普及、鲟鱼养殖和繁育以及产品开发于一体，是国家高新技术企业和湖北省农业产业化重点龙头企业。园区占地 18 万平方米，总投资 1 亿多元，设计游客接待量为 30 万人次。园区分工厂化鲟鱼繁育基地观光旅游、青林寺谜语村原生态旅游及农民家庭式工厂化鲟鱼养殖观光旅游三大旅游版块。工厂化鲟鱼繁育基地观光旅游点位于宜都红花创业园，占地 32774.81 平方米，园内各种配套设施齐全，设有游客服务中心、鲟龙广场、水下鲟鱼餐厅、鲟鱼标本馆、鲟鱼商品中心、鲟鱼电教室等，是集观赏、休闲娱乐、科普教育、旅游餐饮与特色购物为一体的综合性鲟鱼博览园。农民家庭式工厂化养殖鲟鱼参观点位于红花创业园区杨家畈村，扶持农民家庭式工厂化养殖鲟鱼，楼上住家，楼底养鲟，种花种菜，悠然自得，一派田园风光。六、经济概况 2010 年，全市实现生产总值 184.2 亿元，同比增长 17.1%，是 2005 年的 3.4 倍；农业总产值 31.6 亿元，增长 11.9%，是2005 年的 3.9 倍；规模工业总产值 316.3 亿元，增长 40.8% ，是 2005 年的 5.8 倍，规模工业增加值 97.8 亿元，增长 39.9%，是2005 年的 5.2 倍；财政总收入 14.76 亿元，增长 29.2% ，是2005 年的 2.6 倍；地方一般预算收入 9 亿元，增长 31.4% ，是 2005 年的 4.5 倍；全社会固定资产投资 141.6 亿元，增长 41% ，是 2005 年的 7.2 倍；城镇居民人均可支配收入 14190 元，增长 12.7%，是 2005 年的 1.7 倍，农民人平纯收入 7721 元，增长 18.5%，是2005 年的 2.2 倍；社会消费品零售总额 50 亿元，增长 22.7% ，是2005 年的 2.5 倍；实际利用外资 3045 万，增长 10%，是2005 年的 1.9 倍；外贸出口 1.99 亿，增长28.4%，是2005 年的 9 倍。宜都连续 5 年位居全省县域经济综合实力前两位，连续 7 年荣获全省县域经济发展先进县市称号。在中部百强县市的排名由 2006 年的 65 位上升到 2009 年的 22 位，累计上升 43 位，县域经济基本竞争力排名由 2006 年的 348 位上升到 2009 年的 166 位，累计上升 182 位。先后荣获全国科技进步先进县市、全国政务公开工作先进县市等 50 项国家级荣誉，省级文明城市、卫生城市等 100 项省级荣誉，成为全国县域经济科学发展十大范例之一。 2011 年全市完成生产总值 273.8 亿元，比上年增长 17.2%；规模工业总产值482.6 亿元，增长 57.9%；财政总收入 19.3 亿元，增长 30.9%，地方公共财政预算收入 14.3 亿元，增长 40.4% ；全社会固定资产投资 185.3 亿元，增长 36.7% ；社会消费品零售总额 56.9 亿元，增 7 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告长 19.2%；农村居民人均纯收入 9151 元，增长 18.5%，城镇居民人均可支配收入 16744 元，增长 18%。县域经济实现了在更高平台上的新。农村经济稳步发展。实现农业总产值 44.8 亿元，增长 39.9% 。我市被表彰为全省“三农”发展先进县市。农业生产喜获丰收，柑桔、茶叶产量分别突破 48 万吨、1 万吨，生猪出栏76.4 ，水产品产量 1.3 万吨，均创历史新高。农业标准化生产加快推进，我市被表彰为全国农业标准化示范县市。大实蝇联防联治成效明显，柑桔产业健康发展。农产品加工和配套服务业加快发展，市级农业龙头企业发展到 64 家，其中国家级 1 家、省级 6 家，新增农民专业合作社 96 家，实现农产品加工产值 126.7 亿元。土老憨公司被认定为国家农业产业化重点龙头企业。镇域经济实力显著增强，4 个乡镇跨入全省百强乡镇行列，3 个乡镇财政收入突破亿元大关。工业经济快速增长。完成工业投资 86.2 亿元，增长 34.7% 。实现规模工业增加值 156.3 亿元，增长 34.7% 。新增规模工业企业 13 家，达到 145 家，其中产值过亿元企业 78 家，新增 43 家；纳税过千企业 19 家。东阳光、星销售收入突破百亿元。精细化工、生物医药产业不断壮大，新能源、装备制造、新型电子产业快速成长，产业集群产值占工业总产值比重达到 87.8%。自主创新能力显著增强，新增高新技术企业 2 家，达到 10 家。完成高新技术产业产值 140.2 亿元、增加值 46.1 亿元，分别增长 46.9% 、44.4% 。企业上市工作有序推进，5 家企业被列为全省上市后备企业，数量居宜昌县市首位。商贸经济繁荣活跃。实现第三产业增加值 77.2 亿元，增长 21.2% 。新增限额以上商贸企业 30 家，达到 104 家。、集贸市场改造完成，清江商城建成投入营运。新增村级综合服务社 20 家，“一站式”缴费平台建设模式在全省推广，“放心粮油”进农村进社区经验推介。东阳光球场、期工程基本建成。全年接待游客 100 万人次，实现旅游综合收入 7.3 亿元。民营经济健康发展，新增民营企业 325 家、个体工商户 3149 户。加快金融创新发展，民生村镇银行顺利组建，金融机构存贷款余额 102 亿元、95.8 亿元，存贷比达到 93.8%，居民人均存款达到 1.73 。 8 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告第二章宜都市城区土地级别与基准地价更新工作概述 diyi节上一轮基准地价概况一、上一轮基准地价更新范围原基准地价更新的范围为宜都市土地利用总体规划所确定的城市建设用地范围内所有土地。土地总面积为 29.6 平方公里。范围图如下图所示：二、上一轮基准地价内涵及价格 1、地价内涵上一轮基准地价以 2007 年 6 月 30 日为估价期日，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定法定zui高年期、平均容积率(商业平均容积率为 1.0、住宅平均容积率为 1.8、工业平均容积率为 0.4) ，商业、住宅和工业用地平均开发程度为“五通一平”条件下的土地使用权出让价格。 2 、基准地价表表 2-1 上一轮基准地价表土地级别一级二级三级四级用地类型商业用地 682 515 362 238 住宅用地 437 368 276 203 工业用地 368 252 190 148 9 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告第二节宜都市城区土地级别与基准地价更新的工作说明一、工作原因（一）工作背景宜都市城区初始土地级别和基准地价是 1996 年完成的，在 2002 ，2007 年进行了更新，近几年来，随着经济的快速发展，新城建设的逐步成型，一方面，城区发展较快，空间结构发生较大变动，城市基础建设力度较大等因素导致地价发生较大不均衡变化；另一方面，为适应经济的发展，要拓宽城市骨架加快基础设施建设的步伐。因此，原土地定级成果与实际情况就存在着一定的差距，影响土地质量的各种因素发生了不同程度的变化，因而造成土地质量发生了变化。为使土地定级成果符合客观实际，保持定级成果的现势性，必须在 2012 年定级成果基础上重新确定土地级别。经宜都市人民批准，由市国土资源局组织开展此项工作。二、内在要求 (一) 城市土地市场及房地产市场发展的要求宜都市城市土地市场、房地产市场的发展要求是开展土地定级估价成果更新工作zui直接的作用因素。经过公布实施的土地定级估价成果是城市地价管理的主要依据，而开展城市地价管理工作又必须依据市场的变化去不断地调整及策略的取向以适应市场的发展，作用于市场，而市场又反作用于，给决策者反馈信息，两者存在着一个相辅相成的辨证关系。宜都市土地市场、房地产市场在近几年中发生了显著的变化，土地地价和房地产地价呈现快速的上涨，迫切需要对上一轮土地定级估价成果进行更新。 (二) 土地定级估价成果更新完善的自我要求由于城市土地定级估价成果在应用上具有时效性，上轮的基准日是2007 年 6 月 30 日，距今已有五年的时间，因此为确保现势性和可持续使用，就需要根据土地市场、房地产市场以及社会宏观经济形势发展的要求，适时对成果进行更新和完善。同时，在土地管理科学研究领域中，土地估价方法近几年发展迅速，对土地定级估价理论和方法的探讨有了很多新思路和新做法，原基准地价成果限于当时的市场条件及认识水平、评估方法、技术水平与现时比较存在一定的差距，成果的实用性需进一步提高。因此，要求做好土地定级估价成果的动态更新完善工作，紧跟市场和学科发展的新趋势、新形势，在理论研究和技术上寻求突破点，确保成果可持续使用价值。（三）本次基准地价更新的必要性 1、定级范围比上次有所扩大，上轮基准地价更新的面积 29.6km2 ，本次更新的面积是 2， 33.03km 。 2 、基准地价内涵的变化 10 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告表 2-2 基准地价内涵变化比较表容积率 zui高使用出限开发程度基准日用地类型上轮本次上轮本次上轮本次上轮本次五通五通 2007 年 6 月 2012 年 6 月商业用地 1.0 2 40 40 一平一平 30 日 30 日五通五通 2007 年 6 月 2012 年 6 月住宅用地 1.8 2.0 70 70 一平一平 30 日 30 日五通五通 2007 年 6 月 2012 年 6 月工业用地 0.4 0.8 50 50 一平一平 30 日 30 日 3、社会经济发展的必要性表 2-3 宜都市社会经济指标比较表经济指标 2007 2011 上涨百分比（% ）国内生产总值（gdp ）（） 843813 2738187 224.50% 固定资产投资（） 422076 1853378 339.11% 人均可支配收入（年/元） 10305 16744 62.48% 社会消费品零售总额（） 273990 569036 107.68% 工业生产总值（） 1042392 4825894 362.96% 4 、房地产市场变化的必要性表 2-3 2004 年-2012 年房地产市场变化情况一览表土地级别一级二级三级四级租金水平 2007年商铺租金水平 90-120 60-100 30-60 （元/平方米） 2012年商铺租金水平 200-250 200-130 130-80 80-40 （元/平方米）涨幅 108% 100% 117% 年平均涨幅 21.6% 20.00% 23.33% 2007年住宅楼售价多层砖混结构，1200-1800 元/平方米涨幅 111.11% 2012年住宅楼售价高层钢混结构，2800-3800 元/平方米年均涨幅 22.22% 通过上面的几种比较可以看出，宜都市的基准地价更新已成为必然。二、更新的工作依据（1）《中民土地管理法》；（常务委员会第十一次会议） 11 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告（2 ）《中民房地产管理法》；( 常务委员会第二十九次会议) （3 ）《关于加强土地调控有关问题的通知》( 国发[2006]31 号) ；（4 ）《城镇土地分等定级规程》(gb/t18507-2001)( 中民国家质量监督检验检疫 2001 年 11 月 12 日发布，2002 年 7 月 1 日实施) ；（5 ）《城镇土地估价规程》(gb/t18508-2001)( 中民国家质量监督检验检疫 2001 年 11 月 12 日发布，2002 年 7 月 1 日实施) ；（6 ）国家税务《关于加强土地增值税征管工作的通知》( 发[2010]53 号) ；（7 ）国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让标准的通知》( 国土资发 [2006] 307 号) ；（8 ）国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》( 国土资发[2008] 308 号) ；（9 ）国土资源部《关于调整工业用地出让标准实施的通知》( 国土资发[2009] 56 号) ；（10）湖北省人民《关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》 ( [2009]46 号) ；（11）《湖北省城镇土地级别更新技术规范》；（12）《湖北省城镇基准地价更新技术规范》；（13）《宜都市中心城区用地规划图》（2011-2030 ）（14）土地市场资料；（15）土地利用现状资料；（16）《宜都市社会经济统计年鉴2011》；（17）原土地定级估价系列资料；（18）其他有关宜都市社会经济资料。三、更新的工作内容（一）工作范围本次宜都市城区土地级别与基准地价更新的范围为 33.03 平方公里。与上一轮更新面积相比，整体范围调整幅度不大，本次的范围包括以及姚家店镇的部分区域，该区域是全市经济社会发展的重点之一，职能上以综合中心为主，经济发展以第二产业中高新技术等一类工业布局为主，第三产业宜以商贸流通，人文历史文化题材的旅游业为主，城市用地发展以为宜，在空间布局上为枝、陆两城进一步发展预留弹性空间。范围图如下所示： 12 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告图2-1 土地级别与基准地价更新范围图（二）更新工作内容根据城镇土地定级、估价规程和湖北省国土资源厅关于城镇土地级别、基准地价更新技术规范的要求，确定本次宜都城区土地级别和基准地价更新工作的主要内容有： 1．根据宜都城区地价体系实际情况，确定宜都城区土地级别和基准地价更新技术路线．根据宜都城区土地级别和基准地价更新技术路线，进行定级、估价资料调查； 3 ．利用土地级别和基准地价更新软件和所收集资料进行土地定级； 4 ．在确定土地级别基础上，对原有商业、住宅、工业用地基准地价标准进行更新调整； 5 ．根据土地级别、基准地价更新成果来建立商业、住宅、工业宗地地价系数体系； 6 ．完成土地级别和基准地价更新工作报告、技术报告； 7 ．申请上级国土资源部门对基准地价成果预检、验收以及上报市批准公布实施。 13 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告四、更新的工作程序（一）工作组织为了确保宜都市土地级别与基准地价更新工作的顺利进行，本次土地定级及基准地价更新工作，在宜都市的领导下，成立宜都市基准地价更新领导小组和工作小组，下设办公室。在领导小组监督指导下，由宜都市国土资源局负责组织实施，工作组关系见下图: 图2-2 工作组关系图职能如下: 1、领导小组主要职责是:全面指导土地定级与基准地价评估工作。审批工作方案、技术方案和系统设计方案；组织、协调和指导全市土地定级与基准地价评估工作；审定有关、文件，解决评估工作中出现的问题；落实工作经费；核定工作成果及上报审批工作。 2 、办公室主要职责是:组织实施基准地价更新工作，编制上报并具体实施基准地价更新工作方案，协调各的工作，督促有关部门及时提供有关资料，组织选择地价更新因素并确定其权重，组织检查验收外业资料和项目成果。 3、项目组主要职责是:编写技术方案，研究制定整个基准地价更新工作的技术路线及方法，利用土地定级与基准地价评估信息系统，解决基准地价测算工作的技术问题，完成项目成果。并进行基准地价成果分析。 4 、组主要职责是:解决工作中出现的有关技术难题，对项目组编写的工作方案、技术方案进 14 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告行可行性论证分析，负责选择土地定级因素，并进行权重测评排序，对定级估价成果进行初审，提出修改建议。 5、调查组调查组由部门综合资料收集组和外业样点调查组组成。部门综合资料收集工作由市相关委、局及行办完成。样点调查资料由市城区分局各抽调来协作完成。主要职责是:负责编制宜都市城区基准地价更新资料的调查方案，负责城区土地定级与基准地价评估资料调查收集工作的具体实施，负责调查资料的整理、数据录入和归档，负责提格的综合调查资料和样点调查资料。（二）工作程序表 2-4 宜都市城区土地定级与基准地价评估工作计划表（一）项目内容一、准备阶段 1.向市报批工作实施方市国土资源局向市上报工作方案，市成立领导小组，市落实项案目经费和各相关部门提供资料。（1）市国土资源局成立技术指导组、项目管理组等； 2 ．成立分工明确的工作组（2 ）确定协作；（3 ）建立监督检查制度；（1）编写土地定级和基准地价资料调查方案； 3 ．制定工作制度和方案（2 ）确定宜都市城区土地定级和基准地价更新工作方案；（3 ）确定宜都市城区土地定级和基准地价更新技术方案；（1）1 ﹕5000 数字化城市地形图；（2 ）宜都市土地利用总体规划图； 4 ．搜集工作底图及图件编辑（3 ）宜都市总体规划图；（4 ）管网图（供水、排水、供电、电讯、供气等）；（5 ）专题图（环境质量调查分布图、绿地分布图、人口分布图等）。（1）商服中心调查表；（2 ）道路通达度调查表；（3 ）长途汽车站调查表；（4 ）医院调查表；（5 ）中学调查表；（6 ）小学调查表；（7 ）土地农贸市场调查表；（8 ）环境条件调查表；（9 ）地形状况调查表；）；定级（10）绿地调查表；（11）地质状况调查表；（12）人口密度调查表；表格（13）产业集聚影响度调查表；（14）规划道路调查表；（15）规划 5 ．调查表格设计及印刷基础设施调查表；（16）产业集聚度调查表；（1）土地使用权出让调查表；（2 ）房屋买卖（二手房）价格调查土地表；（3 ）商品房出售价格调查表；（4 ）房屋出租（住宅）租金调查估价表；（5 ）房屋出租（商业）租金调查表；（6 ）征地、拆迁、土地开表格发调查表等 15 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告（1）按工作方案收集20 多个部门资料；（2 ）培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，详细 6 ．收集有关资料和组织讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样培训点的调查方法，外业调查注意事项等；（3 ）学习《定级规程》、《估价规程》、《技术规范》。 7 ．组织外出考察学习组织技术到有关城市学习，有问题及时请教省、市领导、。 8．落实有关设备和场地配备了电脑和打印机等、落实工作场地。二、资料收集阶段商服状况、农贸市场、道路通达度、长途汽车站、中学、小学、供水状况、 1．土地定级资料收集排水状况、供电状况、供气、电讯状况、河流、基础设施规划、用地规划、道路规划、开发区规划、人口密度、大气污染、产业集聚规模等。土地使用权出（转）让、房屋买卖（二手房）价格、商品房出售价格、房屋 2 ．土地估价资料收集出租（住宅）租金、房屋出租（商业）租金调查表、征地、拆迁、土地开发等；土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残置率、 3 ．其他相关资料收集银行存贷款利率、各种房地产交易税费、物价指数等。 4 ．召开领导小组全体会议召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。三、内业处理阶段（1）检查内容是否遗漏，数据是否； 1．调查资料的分析整理（2 ）从定级与估价两方面进行资料归类。（1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案；（2 ）建立相应类型的图形数据库； 2 ．资料的录入及建库（3 ）进行图形编辑，检查数字化中的错误；（4 ）建立属性数据库；（5 ）配符号显示，检图形和属性数据的错误。（1）建立宜都市系统工程文件；（2 ）召开打分会议，确定土地定级因子及权重； 3 ．土地定级资料处理（3 ）量化定级指标并计算因素的功能分和影响半径；（4 ）在土地定级估价信息系统中划分网格，计算各网格点的作用分。绘制网络点总分等值线图和总分频数直方图，初步确定城区土地级别。建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步确定商业、住宅、 4 ．估价资料处理工业用地地价，并建立宗地地价体系及指标说明表。 5 ．召开和领导小组会议不定期召开如商服中心、权重打分、工作协调等或领导小组会议。 6 ．初步成果分析与实地校核初步确定城区土地级别、各级别各类用地基准地价。 16 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告四、成果汇总阶段（1）编写宜都市城市土地级别与基准地价更新工作报告；（2 ）编写宜都市城市土地级别与基准地价更新技术报告；成果汇总（3 ）绘制土地定级及基准地价成果图、《规程》规定的其它图件；（4 ）各类资料汇编(原始资料、中间资料、成果资料) ；（5 ）各类成果数字化存档；五、意见征询阶段（1）召开咨询会及评审会；意见征询（2 ）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。六、验收、鉴定与上报审批阶段（1）成果验收、鉴定；验收与上报（2 ）成果上报审批；（3 ）媒体宣传。五、更新的工作问题说明（一）土地定级的基本概念、对象及类型 1．概念城市土地定级是根据城市土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济中的地位、作用，对城市土地使用价值进行综合分析，揭示城市内部土地质量的地域差异，评定城市土地级别的过程。土地定级可直观地反映土地质量的优劣，从而为全面掌握土地质量及利用状况，科学高效地利用土地奠定基础。同时，土地定级也是国家各级制定、征收土地税费、编制土地利用规划、计划的重要依据。在城市土地价格调查中，土地定级作为主要内容之一，同时也是城市基准地价评估及监测点布设的前提和基础性工作。 2 ．对象城市土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的所有土地，可包括城市以外的工矿区、开发区、旅游区等地。 3 ．类型城市土地定级分综合定级和分类定级两种类型，目的都是为了揭示土地使用价值差异，并以级别高低次序表现出来。两种类型定级的差异在于揭示土地使用价值的方式不同。综合用地首先抽象掉土地用途的差别，根据各影响因素在地域上的分布不同体现土地质量的差异，是在模糊用途差异情况下评定的差别，反映土地质量的概括性总体差异。分类定级则首先强调城市用地类型的差别，根据影响各类用地使用价值的因素差异，分别对其进行级别评定，它反映了各类用地的空间分布规律，从而弥补了综合用地在用途上模糊的不足，为 17 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告测算各类用地价格提供依据。（二）基准地价相关概念 1.基准地价概念基准地价是指规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定zui高年期土地使用权区域平均价格。 2.基准地价更新基准地价更新是在土地定级或者划分均质地域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类型用途土地在现状条件下一评估期日的土地使用权平均价格。第三节土地级别与基准地价更新的技术说明一、土地级别与基准地价更新的基础理论（一）地租地价理论地租地价理论是城镇土地估价的基本理论。的地租理论认为，地租反映的是一种社会经济关系，其实质是土地所有者向土地使用者让渡土地使用权时每年应该获得的收益或者，是土地所用权在经济上得以实现的形式，地租的实体是劳动创造的剩余价值，即超额利润。中国实行土地公有制，城市土地属国家所有，国家以土地所有者的身份将一定年期的土地使用权交付于土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。其实质是土地所有者将土地使用权出让给土地使用者，由后者支付相应价款的行为。关于土地价值的有关论述表明：土地价格的本质是地租的资本化，即土地收益的资本化，位置对于土地价格有决定性的作用，“这种地租的特征，首先是位置在这里对于级差地租有决定作用影响”；土地价格中包含了土地资本的因素，土地资本使土地变成了一个比以前有更高生产率的投资场所，土地资本的利息和利润，和真正的地租一样，对于土地价格也有决定作用；土地价格必然趋向上涨，在社会发展过程中，利润有下降的趋势，即使和地租的变动以及土地产品的价格无关，土地价格也有上涨的趋势。（二）城市土地理论理论是研究人类经济行为的空间选择及空间区内经济活动优化组合的理论。区位就是自然地理、经济地理和交通地理在空间地域上有机结合的具体表现，这三种在空间地域上有机结合形成差异，导致空间地域上形成使用价值和经济收益以及地租的水平差异，形成地价在不同上以及不业在同一上的差异。与本次估价有理论主要有以下方面：工业理论：工业理论的奠基人是德国经济学家 (a.weber) 。 18 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告其理论的就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本zui低点，作为配置工业企业的理想。其为因子决定生产场所。工业配置时，要尽量降低成本，尤其是运输费用，以实现产品的zui终销售。将一般因子归纳为 3 个：运费、劳动费、集聚（分散）。在假设区域均质、资源有限分布、劳动力遍布、消费点和吨公里运费确定的条件下，企业的选择是由zui低运费点经劳动费因子、集聚（分散）因子的后得出。以后众多学者对的理论提出了意见，发展了他的许多概念，如进行多因素对比分析和动态研究。中心地理论：中心地理论是由德国著名的地理学家勒（w.christäller ）提出的。中心内容是论述一定区域内（国家）城镇等级、规模、职能间关系及其空间结构的规律性。具体表现在如下几个方面：一是关于城市等级划分的研究；二是关于都市与农村区域相互作用的研究；三是关于城市内和城市间的社会和经济空间模型的研究；四是关于城市和规模，以及职能为媒介的城市时空分布的研究；五是关于零售业和服务业的布局、规模和空间模型的研究。市场理论:德国经济学家（losch ，1940）利用勒的理论框架，把中心地理论发展成为产业的市场论市场论的特征在于确定理论上的能够获取zui大收益的地域。 zui大利润论的市场不是学派的“点”状市场，也不是学派的“线型”市场，而是蜂窝状的正六边形“面”状市场。的论在竞争情况下，首先着眼于确定均衡价格和销售量，即平均生产费用曲线和需求曲线的交点，再通过此来确定市场地域均衡时的面积和形状。按照的理论，空间达到均衡时，zui佳的空间模型是正六边形。现代论:现代论的决策目标不仅包括生产者利润zui大化，而且包括消费者的效用zui大化。美国学者（lsard ，1956，1975）把古典论动态化、综合化，根据区域经济和社会综合发展要求，把研究重点由部门的决策转向区域综合分析，建立区域的总体空间模型，研究了区域总体均衡及各种要素对区域总体均衡的影响。现代论一方面使研究从单个厂商的决策发展到区域总体经济结构及其模型的研究，从抽象的纯理论模型推导，发展为建立接近区域实际的、具有应用性的区域模型。另一方面，使决策客体扩大到第三产业。（三）城市规划理论城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市土地定级估价与城市规划密切相关、相互影响。一方面，合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件，城市规划控制确定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影响到评估结果。因此，要充分考虑城市总体规划和分区规划方案对土地质量和地价的影响， 19 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告使土地定级估价成果既符合客观现实，又具有预见性，适应城市动态发展的需要。（四）城市地域空间利用结构理论城市地域空间利用结构是指在城市发展建设过程中，人们把土地作为生产和生活资料，依据其自然属性和经济属性加以改造、使用和保护的过程。具有代表性的理论有：同心圆地带理论、扇形理论、多理论商务区土地利用模式。同心圆理论是由（e.w.burgess ）总结而来。基本模式为城市各功能用地以中心区为，自内向外作环状扩展，共形成 5 个同心圆用地结构。从城市中心向外缘依次顺序为：diyi环带是中心商业区（cbd ），是城市社交、文化活动中心。第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间过渡地带。其特征是房屋破旧，居民贫穷。第三环带是工人住宅区，租金低，接近工作地。第四环带是高收人阶层住宅区，散布有高级公寓和花园别墅，生活环境好。第五环带为通勤住宅区，约距中心商业区 30～60 分钟乘车距离范围内。扇形理论是（homer hoyt ）创立的。该理论的是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物zui少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。轻工业和批发商业对运输线路的附加可达性zui为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，成区，不与低收入的贫民区混杂。多理论zui先是由（r.d.mckenzie ）提出的，然后被（c.d.harris ）和（e.l.ullman ）于 1954 年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的，其余为次。在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。城市的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。中心商业区是zui主要的，另外还有工业中心、批发中心、地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。中心商务区的土地利用研究, 自在他的同心圆理论中提出中心商务区（cbd ）的概念后，很多学者从地价、交通便捷性等方面对 cbd 中的地价及土地功能布局进行了较深入的研究。1954 年（murphy ）和万斯（vance ）在对美国9 个城市 cbd 的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（plvi ）是 cbd zui明显的特点，在 plvi 内的用地称为商务用地。并提出界定 cbd 的两项重要指标：中心商务高度指标（cbhi ）商务强度指标（cbh ）把 cbhi ＞1，cbii ＞50 ％的区域界定为 cbd 。并把 cbd 的土地利用空间结构分为四个圈层：（1）以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；（2 ）以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；（3 ）以办公为主的区域；（4 ）需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。二、土地级别与基准地价更新的基本原则（一）土地级别更新原则根据《城镇土地分等定级规程》规定，结合湖北省新一轮基准地价更新工作的实际情况， 20 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告确定宜都市土地定级遵循如下基本原则： 1．综合分析原则：土地定级应对影响土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别。这点体现在土地定级过程中的利用多因素加权评价法来进行土地定级。 2 ．显著性原则：在分析影响土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出重点因素对土地质量的影响。因此，土地定级中在选取定级因素、因子时要进行征询。 3 ．差异性原则：土地定级应掌握土地条件特性和分布组合规律，分析由于条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。在利用均值地域进行基准地价评估时，这点尤其重要，在进行土地定级时确定土地级别边界也要进行差异分析。 4 ．定量与定性分析结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，通过定量与定性分析结合确定土地级别。土地定级中有定量和定性的因素、因子，通过对这些因素、因子定量、定性的分析来确定其对土地质量的影响程度。 5 ．连续性原则：在原有基础上进行的土地级别成果的更新，必须考虑土地级别变化的渐进性和原有成果资料的连续性，在更新时充分利用原有成果，使新旧成果具有一定的连续性。 6 ．可比性原则：更新的目的是为了及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，因此修订后的成果资料必须与原有成果有可比性。（二）基准地价更新的原则宜都市基准地价更新过程中需要遵循的原则包括两个方面，一方面是土地估价原则，包括预期收益原则、替代原则、zui有效利用原则、供需原则、递增递减原则、贡献原则、变动原则等。另一方面就是基准地价更新的原则，包括准确性原则、重点性原则、动态分析原则、比较性原则、预期性原则等。具体内容如下： 1．预期收益原则：土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 2 ．替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3 ．zui有效利用原则：土地估价应以估价对象的zui有效利用为前提估价。判断土地的zui 有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规及规划限制、市场要求和zui佳利用程度等。zui有效使用原则主要应体现三点：zui佳用途、zui佳规模和zui佳状态。 4 ．供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 5 ．贡献原则：也叫收益分配原则，土地总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可由土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则与宗地评估中的收益法和假设开发法关系密切，是土地估价中的一条重要原则。 21 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告 6 ．变动原则：城市土地价格受供求关系、社会经济发展水平、自然人文环境和条件等多种因素的影响，其高低水平经常处于动态变化之中。因此应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，动态分析地价历史变化过程、规律及发展趋势，准确地评估价格。 7 ．准确性原则：为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价基准日时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。 8．重点性原则：根据城区规划图以及城区土地利用的空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的zui新状况。 9 ．动态分析原则：动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日，使基准地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。 10.比较性原则：地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析，方能得出真实的、合理的地价水平。 11.预期性原则：确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。三、土地级别与基准地价更新的工作流程此次宜都市基准地价更新工作的工作流程见下图图2-3基准地价更新工作的工作流程图四、土地级别与基准地价更新的技术路线年国土资源部颁布的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》，结合宜都市的实际情况，本次土地级别与基准地价更新工作总体技术路线为：先定级后估价，即首先从影响土地质量的自然、经济、社会等条件入手，建立定级因素因子体系，综合评定各因素因子对土地质量的作用强度和空间变化，界定不同、不同地段土地质量的差异，划分 22 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告土地级别。其次在划定的土地级别基础上，通过调查收集的市场交易价格资料和土地利用效益资料（作为参考）采用剩余法、收益还原法、成本逼近法等多种方法，分别测算商业、住宅、工业三种用地类型的基本评价单元基准地价和级别基准地价。第三，根据土地质量的区位和地段差异性，以及不同用地类型基准地价的空间分布特性，分析影响宗地地价的因素，编制宗地地价区域因素、个别因素体系。（一）土地级别更新技术路线城镇土地级别更新主要有以下两种途径： 1、以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别；2 、以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别。本次宜都市城区土地级别更新采用前一种方法，以多因素加权评价法为主，市场交易资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别。由于建立在土地级别上的基准地价是基于评估基准期日这一时间点上的价格，当前基准期日和下一次基准地价更新的基准期日之间的城市近期规划的实施将使得当前的土地级别成果有所变动，因此土地级别的划分也要适当考虑规划的影响。 2012 年宜都市城区土地级别更新具体过程为：1、建立城镇土地定级因素因子体系。依据《城镇土地分等定级规程》(gb/t 18507-2001)规定，结合宜都市实际情况，确定并选取经济、社会和自然条件等方面能体现土地差异的因素，作为影响土地级别的定级因素，为保证工作的延续性，此次更新在上一轮商业、住宅、工业定级影响因子的基础上进行部分调整，并确定其相应因素因子指标体系； 2 、确定各因素因子的权重值。聘请，采用斐法并参照来确定因素因子的权重； 3、资料调查，根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查； 4 、量化各因素指标值，计算各因素的功能分、作用分和作用半径； 5、划分定级单元。在基准地价更新系统中，将定级单元划分为 50m × 50m 大小的固定网格作为土地级别更新的基本评价单元，根据因子对土地级别的影响影响范围计算定级单元因素影响作用分值； 6、划分土地级别，在基准地价更新系统中，采用各分值加权求和计算定级单元总分值，按总分值的分布情况，采用总分频率曲线法，对总分值作频率统计，绘制频率直方图，取频率图中总分值分段数目突变处作为土地级别的分值界限，划分商业、住宅、工业土地级别； 7、级别检验，在不同土地级别上采用市场交易资料检验土地级别； 8、更新土地级别，征询意见，调整级别界线，绘制土地级别图，完成土地级别更新工作。 23 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告因素征询定级因素确定定级资料指标确定、属性输入、数字特尔菲法点状因子、线状因子、面确定状因子、点面状因子权重指定的土地级别功能分计算与基准地价更新软件 50 ×50m 网格单元作用分计算网格单元综合作用分值总分频率法确定级别界限 1.以道路边界为主初步确定土地级别边界、绘制土地级别界线.根据原有土地级级别检验和意见反馈别调整 3.根据地价突变区级别边界调整域边界调整 4.实地校核边界级别边界拟合地物绘制土地级别图量算各级别面积图2－4 土地级别更新流程图（二）基准地价更新技术路线根据《城镇土地估价规程》(gb/t 18508-2001)和《湖北省城镇基准地价更新技术规范》规定，基准地价的更新可采用三种技术途径：1．以原有土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价；2 ．以原有土地定级（或均质地域）为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价；3 ．以原有土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。本次宜都市城区基准地价更新技术路线为：以土地定级为基础，市场交易资料为依据，更新基准地价。即在土地定级的基础上，建立样点地价和样点的因素总分值数学关系模型，并对模型进行可靠性检验，利用数学模型计算级别的基准地价。具体步骤为：1、估价样点资料调查。收集各种类型估价样点数据，并将调查数据录入基准地价更新系统；2 、样点地价评估。对样点资料进行地价评估，评估方法有收益还原法、 24 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告剩余法、成本逼近法、市场比较法和基准地价系数。样点地价要进行个别因素，包括使用年期、交易时间、容积率、基础设施配套；3、样点数据检验剔除。在基准地价更新系统中，以土地级别为，按用地类型进行抽样样本的总体和方差检验；4 、基准地价测算。利用两种方法进行基准地价测算，一是样点平均地价检验级别基准地价；二是通过建立级别内的样点均价与级别作用总分值均值之间的数学关系模型，来测算基准地价；5、检验基准地价；6、确定基准地价标准。征询意见，对通过检验后的基准地价进行确定，成为新的基准地价标准。市场交易样点的调查各种税费、参数交易样点的分类整理地价内交易样点的地价计算涵确定土地定级成果交易样点地价样点检验、剔除基准地价计算地价分值模型级别内样点均价计算模型迭代计算网格基准地价样点均价与土地级别的模型建立模型迭代计算级别基准地价计算级别基准地价比较验证各级别基准地价的确定各级别基准地价的确定建立宗地地价体系基准地价检验编写技术报告绘制基准地价图图2－5 基准地价更新流程图 25 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告第三章宜都市城区土地级别的更新 diyi节土地级别更新因素因子及权重的确定一、土地定级因素选择土地定级因素选择就是要把对土地级别有重要影响，并能反映城镇土地差异的经济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原则。结合宜都市城区特点，确定商业、住宅和工业用地分类定级的土地定级因素因子体系。（一）土地定级因素选取原则 1．评价因素对土地质量的影响具有显著性城市中不同社会经济和自然条件的差异性都会对土地质量产生不同程度的影响。因此，在因素选择的过程中，首先要把握事物的主要，从这些因素中分析、选取对土地区位、土地质量具有影响的因素因子，忽略影响程度较小的因素因子，这样不但可以使土地级别的差异性更加明显，提高所选择因素因子对土地级别差异的表现能力，而且还可以减少不必要的工作量。 2 ．评价因素在不同区域具有较大的差异性城镇土地定级的实质就是要揭示土地质量的差异性，如果参评的因素不能达到这一目标，即使重要性再大也会失去现实意义。因此，在因素因子选取过程中，还应注意这些评价因素在城市不同区域应具有较大差异性，即选取的因素因子在城市中小尺度空间上应具有明显的差异，舍弃对于整个城市空间产生相同或相似作用的因素因子。 3 ．现状与规划相结合在确定因素因子的过程中，不但要考虑对土地质量产生作用的各种现状因素，而且还应适当考虑城市近期规划建设中对土地质量产生影响的因素。因为根据预期收益原则，除现实的用地状况之外，未来的土地利用潜力也将对城市土地质量和地价水平的高低产生显著的影响，例如近期能够建成的商服中心、城市道路及其他基本设施都将改善周边土地的利用环境，进而对土地预期收益的提高起到推动作用并引致地价上涨。因此，在定级因素因子选择上既要考虑现状条件，又要考虑反映土地开发潜力的各种规划因素的发展情况。事实上，城市规划因素对城市土地质量和地价变化的影响，已经在国内许多城市的城市建设实践中得到了印证。 4 ．评价因素对土地质量影响具有全域性所谓影响的全域性是指所选择的因素因子应对评价区域内所有土地的质量均产生影响，忽略仅对少数个别区域产生影响的因素，以避免定级过程中的不均衡的现象。 5 ．不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素不同用途的土地，决定其质量的主导因素不同。商业用地以商服繁华度为主要定级因素；工业用地以基础设施和道路交通为主要定级因素；居住用地以公共设施和基础设施为主要定级因素。相同因素对不同类型土地的影响程度以及方式也不尽相同，因此，不同类型的土地 26 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告定级应建立各自的因素体系。 6 ．意见征询和实际调查相结合在实际工作中，确定因素因子体系一般先根据规程要求，结合对当地情况的了解确定初步的因素因子体系，然后以此为基础结合对当地技术进行意见征询的结果修改完善原有结果，力求做到科学合理地确定定级因素因子体系。二、土地定级因素分析 1．商服繁华程度对于城镇土地定级而言繁华度是影响土地级别的一个很重要的因素，是反应土地经济区域的重要指标，本报告中以商服中心来揭示城镇的繁华度标准。商服中心是城某些对人口流动和物质能量交换具有聚焦作用的特殊地段。衡量商服中心的繁华程度有多项指标，其中商业、服务业（以下简称商服）的密集程度和规模大小比较容易调查，也很直观，容易衡量并能客观地反映城镇的繁华程度。因此选择商服中心作为商服繁华度的因子。近几年来，宜都市商贸企业个数迅，规模日趋扩大，主要以各类专卖店、特色店、专业店及连锁超市门店为主。通过项目组实地调查，宜都市城区共有集聚商服中心 4 个，商服中心外在表现为人口流动频繁、经济交往活跃、人群居住密集。内在表现为处在该地段的商业、服务业产生的良好经济效益，往往通过土地获取高额的收益和利润。因此，商服繁华程度是商业用地土地定级必选的因一。 2 ．交通条件道路通达度、和对外交通便利度，直接影响土地的利用效益，它与人们的生活关，交通条件的改善，甚至预期的改善，都可能导致地价水平的上升。（1）道路通达度无论是商业用地、住宅用地还是工业用地，道路交通问题都是zui主要考虑的因一。对商业用地来说道路越发达意味着人流量越大，相应的商品需求越大，用地效益越好，土地的级别也就越高。现代城市的住宅和办公分离，对住宅用地来说，上下班交通的便利程度就显得很重要，各种商业、文体等服务设施距离也是购房者的主要考虑因素，因此，道路交通对住宅用地极为重要。工业用地选址考虑的zui大效益问题即是原材料地和销售地与工厂之间以及生产过程中的运输问题，因此，道路也是土地定级中的主要影响因子。道路通达度是商业、住宅和工业用地土地定级必选的因一。（2 ）对外交通便利度城区内有汽车站 1 个，汽车站给商业用地带来较大的流动消费人群，为住宅用地提供了外出便利，为工业用地原材料运输、产品输出提供了对外交通便利。因此，宜都市城区商业、住宅和工业用地定级应考虑汽车站的影响。（3 ）公交便捷度公交汽车是目前城区内人流交通运输的主要方式，直接影响到市民和流动人口的出行， 27 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告同时也影响一个地段的人流量。公交线路、公交站点多的地段，对商业集聚度有明显的影响。 3 ．基本设施状况（1）基础设施完善度通过本次土地定级资料的调查，我们得知：供气和排水设施在宜都市城区内已达到一定规模，都已铺设管道。因此本次土地定级中将其进行选择。而供电和供水已经达到全城覆盖，所以本次定级中将供电和供水因子予以剔除。（2 ）公用设施完备度公用设施完备度是衡量投入土地的社会物化劳动量的指标之一。主要指与日常生活密切相小学、中学、农贸市场、医院、公园等公用设施的完备程度。公用实施完备与否将会影响社会经济活动及人民生活是否更顺利、更便利。因此公用设施完备度和土地质量密切相。完备度高的土地其使用价值也高，随之土地级别也高。因此公用设施完备度是宜都市城区住宅用地、土地定级应考虑的因一。 4 ．环境条件环境条件优劣度环境条件优劣度主要通过大气状反映。大气状况主要分析大气污染对土地级别的影响。宜都市的大气污染主要是可吸入颗粒、二氧化硫、二氧化氮的污染。随着人民生活水平的提高，汽车拥有率越来越高，汽车尾气的污染物排放已经成为日常生活中zui主要的大气污染源再加上东阳光集团所产生的污染也不可小视。大气环境是必须考虑的因子。自然条件优劣度自然条件优劣度主要通过地形状况和地质状反映。其对土地利用影响较大。 5 ．产业集聚规模产业集聚状况用产业集聚规模影响度和物流中心等指标来反映，指某一行业的集聚程度和规模大小。其指标大小反映土地对其产业布局生产的适宜程度，从某种角度也反映了不同用途的土地质量，尤其对工业用地影响比较明显，它是工业用地定级必须考虑的因一，同时城市规划区内不同区域产业聚集规模不一样也是考虑的原因。 6、人口状况人口密度指城市一定区域内面积的人口数量，也是土地定级考虑的因一，人口密度较高地区，相对应的居民需求就多，就会更好的促进各行业的发展，才会带动相应的商业和服务业配套设施的设置、完善或等级提升。因此人口密度是必须考虑的因子。 7 ．发展潜力土地价格不完全是由土地投入所决定的，城镇规划决定土地的未来用途、利用限制条件。由于土地的稀缺性，供需关系的变化，也影响到地价水平的高低，如果仅立足于土地现状的定级估价结果，容易造成土地价格与土地级别的脱节。因此，城市规划是土地定级中应考虑的因一。 28 宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告宜都市城区土地级别基准地价更新技术报告三、土地定级因素因子的确定基于定级因素的选取原则和因素的分析，在征询有关意见的基础。