3月宜昌楼市白皮书今年第一宗住宅用地出让 -9游会官方

　　diyi章 宜昌地产环境 一、宜昌地产环境 、22年宜昌城区普通商品房用地供应20亩

　　3月16日，宜昌市自然资源和规划局发布“宜昌市城区2022年度国有建设用地供应和储备计划公告”，宜昌市2022年度国有建设用地供应总量控制在26382亩（折合1758.8万方），同比2021年减少0.08%。

　　据公示，2022年工矿仓储用地12425亩（折合828.3万方），占47.09%；交通运输用地4139亩（折合275.9万方），占15.69%；公共管理与公共服务用地4767亩（折合317.8万方），占18.07%；商服用地1425亩（折合95万方），占5.4%；普通商品住房用地3240亩（折合216万方），占12.28%；保障性住房用地36亩（折合2.4万方），占0.14%，特殊用地350亩（折合23.3万方），占1.33%。

　　图1-1 宜昌市城区2022年度国有建设用地供应用途占比

　　虽总量比2021年略有减少，但普通商品住房用地增加了822亩（折合54.8万方），增量达34%。而保障房用地则减少了266亩（折合17.7万方），减少了88.08%。在商服用地方面，减少了951亩（折合63.4万方），减少了40.03%。

　　在这些区域中，伍家岗区普通商品房用地供应zui多，全年供应1392亩（折合约92.8万方）。夷陵区次之，全年供应591亩（折合约39.4万方）。此外，西陵区供应166亩（折合约11.1万方），点军区供应438亩（折合约29.2万方），宜昌高新区供应368亩（折合约24.5万方），猇亭区供应285亩（折合约19万方）。

　　表1-1 2022年度宜昌城区国有建设用地供应计划汇总表

　　2、宜昌住房公积金中心免自筹“商转公”业务正式上线

　　宜昌住房公积金中心免自筹“商转公”业务正式上线，市民在办理商业贷款转公积金贷款时不需要像过去一样先筹措资金还清商业贷款后再办理“商转公”业务，可享受一站式办理。目前，开通免自筹商转公业务的委托银行仅为中国建设银行，且要满足家庭首套首贷等条件方可预约办理。

　　3、宜昌“330”三峡国际人才日

　　为进一步在全社会营造聚才、爱才、重才、用才的浓厚氛围，市委、市政府决定举办首届宜昌“330”三峡国际人才日，作为宜昌城市品牌营销的重要载体，向全国乃至全球推介宣传宜昌爱才诚意和引才决心。3月31日，宜昌“330”三峡国际人才日进入高潮。当日下午，宜昌城市创新场景项目发布会隆重发布，11个单位竞相推出重磅人才政策，部分项目zui高奖励1亿元。

　　二、项目动态新闻 1、绿地康养（科创）与宜昌城发集团签订战略合作协议

　　3月4日绿地集团旗下绿地康养（科创）产业集团与宜昌城市发展投资集团有限公司签订战略合作协议，双方将充分发挥双方的资源和品牌优势，在宜昌联合打造“药、医、养、游”融合的高端康养业态，树立“健康中国”全新标杆；同时，双方将开展现代智慧物流产业园区方面的合作，助力宜昌建设全国重要交通枢纽和物流节点城市。

　　2、铜锣湾江山商旅综合体项目签约点军，项目投资50亿元

　　3月10日上午，点军区政府与香港铜锣湾集团等20家单位签约。铜锣湾江山商旅综合体项目项目投资50亿元，选址宜昌市点军区孝子崖片区，占地面积约520亩，其中，建设用地面积约280亩。项目建设内容包括室内山主题购物中心、网红长江市集、山地风情文创街区、山地嬉水街区、滨江风情街区、三峡水电博物馆、长江非遗博物馆、游客中心、长江古堡、水上咖啡厅、长江国际住宅社区等。

　　3月29日，欧亚达集团与西陵区人民政府成功签约，欧亚达集团鄂西总部暨欧亚达宜昌旗舰店落户西陵区。据了解，欧亚达宜昌西陵旗舰店是欧亚达商业控股集团在宜昌城区战略布局的第二家门店，地处宜昌市体育场北路169号（西陵区华祥商业中心），占据西陵区中心位置，处于宜昌市城区zui繁华的商业枢纽中心，毗邻西陵万达广场，整体经营面积9.4万平方米。

　　4、占地7647亩！总建面121万方！巴山金谷文化旅游度假区开工

　　3月20日上午，宜昌巴山金谷文化旅游度假区项目开工。宜昌巴山金谷文化旅游度假区项目总面积约7647亩，其中开发用地1613亩，总建筑面积121万平方米，总投资135亿元。

　　巴山金谷文化旅游度假区项目以巴楚文化为主题，通过建设虎巴探索谷、巴陡山森林运动公园和夷凤镇三大核心景区，形成文化 旅游 生态 康养四位一体发展格局。

　　其中虎巴探索谷建设用地22亩，非建设用地294亩，规划建筑面积1万平方米。拟打造成基于自然，集探索、探险、运动、研学于一体的巴楚文化探索乐园、宜昌家庭亲子微度假旅游目的地。

　　图1-4 巴山金谷虎巴探索谷效果图

　　巴陡山森林运动公园占地3800亩，以生态修复为基础，补齐城市功能配套为目标，打造集户外运动、登山、山地自行车、城市森林秘境、丛林飞越、森林探险体验、健康养生、休闲娱乐为一体的综合性森林运动公园。项目契合宜昌市“十四五”规划中关于“运动休闲特色小镇、运动公园、健身绿道等体育项目建设”的目标定位。建成后，可改善片区全民健身设施单一、配套不足情况，为片区居民提供“举步可就”的运动休闲场所。

　　夷凤镇景区是巴楚文化核心景区，包括夷凤镇和夷陵东市，景区建设用地408亩，规划建筑面积9.8万平方米，拟建设一座以楚风巴韵为ip的特色文旅景区。

　　5、2栋超高层！5万方！西陵一路核心位置再迎新项目

　　3月2日，湖北省投资项目在线审批监管平台公示，宜昌国赢置业有限公司西陵一路22号地块商住项目备案首次公开。项目总用地面积7059.97平方米，拟定总建筑面积约5万平方米，其中地上建筑面积约3.5万平方米，地下建筑面积约1.5万平方米。包括超高层2栋，两层底部商业。项目预计2022年5月开工。

　　6、二马路原发改委地块备案公示，将建设5层美食新天地

　　3月28日，湖北省政务服务网公开了二马路红星路片区风貌街美食新天地的规划备案。风貌街美食新天地用地面积5282平方米，地块规划用地性质为商业用地，规划新建一栋地下2层地上3层商业综合体，地上建筑面积：15846平方米，地下车库面积：10564平方米，总建筑面积：26410平方米。

　　图1-6 二马路美食新天地效果图

　　7、投资15亿！预计2023年5月建成！宜都喜迎“江南太古里”

　　3月16日，宜都市人民政府与湖北交投三江文旅康养发展有限公司、恒太商业集团签订宜都鲟龙水街文旅综合体项目战略合作协议。鲟龙水街文旅综合体项目是宜都三江鲟龙湾项目的核心商业，总投资15亿元，占地面积约105亩，总建筑面积达85661㎡，涵盖零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等全生活业态。由湖北交投三江文旅康养发展有限公司出资建设并与恒太商业集团共同运营，项目预计2023年5月建成。项目建成后，拟招入驻商家530余家，引入知名品牌商户150家，运营后预计年交易额达18亿元以上，创造就业机会3500余个。

　　图1-7 鲟龙水街文旅综合体项目鸟瞰效果图

　　三、棚改、旧改、城市更新 1、宜昌市一季度棚改开工640套，征收签约1316户

　　今年以来，宜昌城区一季度棚改开工640套，征收签约1316户，近5000名居民“出棚上楼”；腾退土地3765亩，用于教育、医疗、公共绿地及市政道路基础设施建设，为宜昌市“优功能”创造条件。

　　伍家岗区农机公司棚改项目是典型“城中村”，项目启动后，仅用时28天，567户被征收房屋完成签约90%。

　　伍家岗区合益路项目房屋征收仅用时1个月，128户居民全部签约。

　　经过前期快速征收腾地，宜昌市重大疫情救治基地项目已进入桩基施工阶段，预计2024年7月交付使用。

　　2、点军征收20个地块！征地面积达65149.77平方米

　　3月15日，点政征地告﹝2022﹞第4号、第5号先后发布公告，征收共20个地块，征收土地总面积65149.77平方米。征收土地用于城市开发建设项目，土地用途为商业用地。

　　其中，点政征地告﹝2022﹞第4号于2月19日批准，土地征收位置位于点军区土城乡席家埫村、桥边镇天王寺村、点军街道办事处牛扎坪村、艾家镇柳林村和桥边镇韩家坝村，征收土地总面积37830.93平方米（约3.7831公顷），其中农用地3.6198公顷，建设用地0.1633公顷。

　　点政征地告﹝2022﹞第5号于3月5日批准，土地征收位置位于宜昌市点军区桥边镇偏岩村。征收土地总面积27318.84平方米（约2.7319公顷），其中农用地1.0018公顷，建设用地1.7301公顷。

　　3、伍家岗区发布2则土地征收预公告，共3321平米集体用地

　　3月，伍家岗区先后发布预公告〔2022〕第1号、预公告〔2022〕第2号，征收范围分别位于伍家岗区伍家乡火光村、联丰村，征收面积共计3321平方米，其中农用地3303平方米、建筑用地18平方米。

　　四、产业城建配套 1、唐家湾中小学力争2022年9月竣工投用 2、宜昌市伍家岗区实验中小学（城东校区）力争2023年建成

　　规划建设的红卫中小学位于东站路与同强路交汇处，现根据东站片区生源状况，已经启动红卫中小学建设，力争2023年建成。新建的红卫中小学招生范围将覆盖东站路片区。3月29日，伍家岗区发改委正式批复“红卫中小学新建项目”变更为“宜昌市伍家岗区实验中小学（城东校区）新建项目”。

　　3、宜昌市实验小学启动集团化办学，实行一校两区

　　3月10日，宜昌市实验小学集团化办学启动仪式暨学院街校区新建综合楼开工仪式在学院街校区举行。这标志着今年秋季宜昌市实验小学将进行集团化办学，实行一校两区（中山路校区和学院街校区），两个校区的划片招生范围将会合并。建成后的学院街校区将容纳一、二、三年级学生就读，中山路校区将容纳四、五、六年级学生就读，两个校区按学段划分，一体化发展。

　　2022年5月1日前完成镇江阁广场及西陵一路至献福路段绿道施工并对市民开放；5月20日前完成屈原广场节点、双亭广场至一马路段绿道建设并同步开放；6月1日前完成滨江消落带、献福路至双亭广场段绿道施工并陆续对市民开放；6月15日完成献福广场节点、杨岔路至致远广场段绿道施工并开放；6月30日前完成双亭广场改造施工并开放；7月30日前滨江公园绿道（西陵一路至白沙路段）项目全线完工并面向市民全线、滨江公园（西陵一路-白沙路段）将建设标志性建筑

　　为美化城市环境，提升城市品质，拟对现状宜昌市滨江公园（西陵一路-白沙路段）进行建设改造，内容为西陵一路至白沙路段四处节点配套建筑建设，分别为：镇江阁公共厕所、献福路服务亭、服务建筑（宜红元空间）、服务建筑（橘子元宇宙）。

　　6、宜昌市中心医院东山大道将建设过街天桥

　　3月16日宜昌市自然资源和规划局9游会官方官网发布“关于宜昌市中心医院东山大道过街天桥批前公示公告”。宜昌市城建项目管理中心申请在伍家岗区东山大道石马坡公交站台之间新建人行天桥工程，桥面呈“z”字型布置，采用钢箱梁，总长41.7m，桥梁净宽4m，总宽5.3m。接中心医院综合楼段连廊总长53.4m，桥总宽3.3m，净宽3m。全桥共设有2个梯道、2台垂直电梯、2台双向自动扶梯。梯道净宽为2.5m，总宽度为2.8m。

　　图1-10 中心医院东山大道过街天桥效果图

　　7、当阳经枝江至松滋高速公路开工，枝江百里洲将建长江大桥 8、伍家岗区将建勤兴幼儿园、城东幼儿园

　　宜昌市伍家岗区勤兴幼儿园项目，位于宜昌市伍家岗区三峡高速以西，伍临路以东，勤兴花园与阳光公馆之间，项目主要设置1栋4层9班幼儿园建筑。总建筑面积为3612.12㎡。

　　宜昌市伍家岗区城东幼儿园项目，位于宜昌市伍家岗区桔城路以北，城东大道以南，选址为原规划选址的城东小学调整建设，项目主要设置1栋3层15班幼儿园建筑。

　　9、高新区毓秀路小学、新白洋小学等三所小学金秋开学

　　今年9月，宜昌高新区新白洋小学、毓秀路小学、珠海路小学三所新学校计划在2022年秋季学期投入使用。目前，新白洋小学、毓秀路小学已完成主体建设，珠海路小学在原宜昌市特殊教育学校基础上正在进行改建。

　　10、投资4亿！总用地85.8亩！宜昌点军区优德学校开工

　　3月22日上午，宜昌点军区优德学校项目开工奠基仪式举行。优德学校正式校区总用地面积85.8亩，总规划建筑面积4.6万平方米，总投资约4亿元，可容纳54个班、2040名学生。学校将分二期进行建设，一期计划于2023年交付使用，共设30个班。

　　11、花溪路——峡州大道互通工程首根墩柱浇筑完成 12、黄柏河大桥将拆除重建，计划2024年底具备通车条件 13、巴山金谷市政配套道路工程项目开工 14、牌坊坡路市政工程开工，新建道路全长2830米

　　第二章 宜昌整体市场环境 一、宜昌城区整体动态 1、整体数据统计说明

　　本段为宜昌新房市场整体数据情况，成交数据（套数）不含安置房、安置房转商品房成交数据。

　　本段涉及房价部分数据来源于市场调查，房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。

　　本段市场数据（成交套数、房价）为住宅物业数据，不包含商铺、车位等非住宅物业。

　　本段成交数据统计周期为3月1日-3月31日，数据有3-4个小时误差，但总体误差在合理范围内。

　　西陵区主城区围合范围：港窑路-东山大道-体育场路-北苑桥-黄河路口-平湖半岛-西坝-沿江大道；东山片区围合范围：东山大道-港窑路-峡州大道-发展大道-城东大道-东山村-体育场路；唐家湾片区围合范围：石板村、唐家湾村、沙河片区、西陵经济开发区；城东片区围合范围：港窑路-黑虎山村-峡州大道-李家台村-东艳路-夷陵大道；东站片区围合范围：李家台村-东艳路-夷陵大道-宜古路-龙盘湖-黄家岗-峡州大道；滨江片区围合范围：沿江大道-伍家岗/西陵边界-夷陵大道-宜古路；点军片区围合范围：点军区全境；小溪塔主城区围合范围：夷陵客运站-童家湾-明珠路三岔口-黄河路口-南津关村-潘家河-许家河；东城片区围合范围：夷陵客运站-谭家塝-焉家河村-小鸦路-岔口坳-峡州大道-发展大道；猇亭片区围合范围：猇亭区全境

　　图2-1 宜昌城区热门板块房价地图

　　据橙子智库统计，2022年3月，宜昌市城区主要在售商品房（统计数据不包含安置房、车位、写字楼，包含公寓）共成交1040套，环比2022年2月上涨9.47%。同比2021年3月，下降41.80%。虽与2月相比有小幅上涨，但传统“楼市小阳春”并未如约到来。

　　表2-1 2022年3月宜昌城区各片区主要在售项目新房住宅成交数据

　　2022年3月，东站片区依然是成交量zui高的区域，成交228套。东城片区、小溪塔主城区、城东片区排名第二、第三、第四，分别成交194套、144套和132套。其他区域成交量均为过百，其中唐家湾片区成交98套，东山片区成交85套，伍家滨江片区成交52套，西陵主城区成交51套，猇亭片区成交30套，点军片区成交26套。

　　图2-2 宜昌城区热门板块成交地图

　　据橙子智库统计，2022年3月宜昌城区在售热点商品房网签top10楼盘分别为保利·山海大观、中铁龙盘湖世纪山水、万科·宜翠锦城、宜昌城市旅游客厅、碧桂园·凤凰城、吾悦广场、长江广场（公寓）、万达·阅山府、招商·依云水岸和万科理想城。

　　表2-2 2022年3月宜昌城区新房销售top10

　　2022年3月上榜的10个楼盘中，4个位于东站片区，2个位于东城片区，1个位于小溪塔主城区（销冠楼盘），1个位于东山片区，1个位于唐家湾片区，1个位于城东片区。

　　3月，全部楼盘销量均未过百，上榜前十楼盘销量占比41.63%。

　　表2-3 2022年3月宜昌城区各片区新房住宅销售top3

　　8、宜昌城区在售新房销售情况分析

　　据橙子智库统计，3月份参与成交统计共80个楼盘，尾盘及周边项目共38个，占比47.50%。这些项目共销售266套，销量占整个市场的25%。

　　80个楼盘，平均每个楼盘成交13套左右。除去38个尾盘及周边项目后，城区主要在售楼盘平均成交25套左右。

　　图2-3 宜昌城区3月在售新房销售情况分析

　　80个楼盘中，无楼盘成交破百，成交量50套以上的楼盘仅1个，占比1.25%。这个楼盘是位于小溪塔主城区的保利·山海大观，楼盘销量占整个市场的6.73%。

　　成交量30-49套的楼盘有12个（含1个尾盘），占比15%。这12个楼盘销量占整个市场的44.33%。

　　成交量10-20套的楼盘有19个（含7个尾盘），占比23.75%。这19个楼盘销量占整个市场的29.42%。

　　成交量不到10套的楼盘48个（含30个尾盘及周边项目），占比60%。这48个楼盘销量占整个市场的19.52%。

　　二、土地市场动态 1、土地供应情况

　　据橙子智库统计，2022年3月，宜昌城区供地26宗，土地供应面积946577.38平方米，土地起始出让金额85234.4万元。环比2022年2月，土地供应数量、面积分别增加271.43%、590.30%。

　　按土地用途来看，3月土地供应仍主要集中为工业类用地：工业类用地供应15宗，土地供应面积716815.26平方米，土地起始出让金额11112.4万元；商服类用地供应9宗，土地供应面积117181.99平方米，土地起始出让金额14992万元；住宅类用地供应1宗，土地供应面积106994.18平方米，土地起始出让金额55685万元；其他类用地供应1宗，土地供应面积4595.95平方米，土地起始出让金额3445万元。

　　表2-4 2022年3月宜昌城区土地供应明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

　　按区域来看，3月土地供应zui多的区域是夷陵区：夷陵区供应15宗，土地供应面积266517.66平方米，土地起始出让金额4296.4万元；高新区供应5宗，土地供应面积437885.8平方米，土地起始出让金额9946万元；西陵区供应2宗，土地供应面积47895.69平方米，土地起始出让金额7922万元；点军区供应2宗，土地供应面积60263.02平方米，土地起始出让金额6420万元；伍家岗区供应1宗，土地供应面积106994.18平方米，土地起始出让金额55685万元；猇亭区供应1宗，土地供应面积27021.03平方米，土地起始出让金额965万元。

　　表2-5 2022年3月宜昌城区土地供应明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

　　3月供应的26宗地块中，5宗为拍卖出让，21宗为挂牌出让。

　　3月底，伍家岗区以拍卖形式出让了宜昌城区今年第1宗住宅用地。

　　p（2022）10号地块位于伍家岗区中南一路与岳湾路交会处西侧，出让面积为106994.18平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、教育用地。地块分为a/b/c三个小地块，容积率分为为不大于1.8、2.2、1.8，总建面约为20.55万方，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、教育用地。地块起拍价55685万元，折合起始楼面积2709元/平方米。地块曾于2021年11月出让且终止出让，相比上次出让，此次起始价不变，保证金减半。

　　图2-4 p（2022）10号地块位置示意图（仅供参考）

　　此外，值得一提的是，虽拍卖出让的住宅类地块仅此1宗，但伍家岗官微“魅力伍家岗”在3月挂出了8宗土地招商（包含p（2022）10号地块），而与去年原发改委地块、原猴王焊丝地块不同，并没有列出地块具体的经济指标和价格。政府对于土地尤其是住宅地块的出让更加谨慎。

　　据橙子智库统计，2022年3月，宜昌城区完成土地交易11宗，土地成交面积441631.45平方米，土地成交金额14975.92万元。环比2022年2月，土地成交数量、面积、金额分别上涨450%、142.87%和310.52%。

　　按土地用途来看，3月土地成交以工业类为主：工业类用地成交6宗，土地成交面积403800.52平方米，土地成交金额13287.92万元；商服类用地成交5宗，土地成交面积37830.93平方米，土地成交金额1688万元。

　　表2-6 2022年3月宜昌城区土地成交明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

　　按区域来看，3月点军区成交土地数量zui多：点军区成交6宗，土地成交面积116707.71平方米，土地成交金额4071万元；猇亭区成交3宗，土地成交面积225628.99平方米，土地成交金额7600元；伍家岗区成交1宗，土地成交面积69561.68平方米，土地成交金额2858.92万元；高新区成交1宗，土地成交面积29733.07平方米，土地成交金额446万元。

　　表2-7 2022年3月宜昌城区土地成交明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

　　3月成交的11宗土地中，5宗为拍卖成交，6宗为挂牌成交，全部底价成交。

　　3月，随着拍卖师的“一槌定音”，宜昌市p(2022)1号—5号首批“点状用地”国有建设用地使用权拍卖会在市公共资源交易中心成功举行，标志着宜昌市完成全市首批“点状用地”上市交易。

　　据橙子智库统计，2022年3月，宜昌市城区通过划拨、协议成交的方式完成土地交易5宗，土地成交面积23791.88平方米，土地成交金额232.3万元。这些土地中，包含教育用地、零售商业用地、机关团体用地和体育用地。

　　三、短期市场供给 1、新增项目预售

　　2022年3月，宜昌城区共批准预售证7件，新增预售面积51244.68平方米，其中，新增住宅预售面积42037.09平方米，新增商业预售面积9207.59平方米。

　　按区域来看，东站片区共批准预售证2件，新增预售面积20582.72平方米（含商业590.07平方米）；城东片区批准预售证2件，新增预售面积8097.6平方米（均为商业）；东城片区批准预售证1件，新增预售面积13189.44平方米；唐家湾片区批准预售证1件，新增预售面积8097.6平方米；点军片区批准预售证1件，新增预售面积757.4平方米。

　　表2-8 2022年3月宜昌城区新开盘楼盘汇总

　　四、项目营销动态 1、重点营销活动

　　表2-9 2022年3月宜昌楼市重点营销活动汇总

　　表2-10 宜昌城区待入市新盘一览

　　毛坯高层8300，全装修高层9300，全装修洋房9400

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　　2022-06-06 15:29:15

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　　2022-06-07 12:03:10

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　　2022-06-07 17:12:49

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