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　　2021-10-13发布于北京

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　　目录 diyi章长阳土自治县社会经济概况 1 diyi节长阳土自治县概况 1 一、地理位置 1 二、历史沿革与行政区划 2 三、自然资源、人文资源与旅游资源 3 四、产业特色与用地结构 4 五、基础设施建设 6 六、经济和社会发展 7 第二节长阳土自治县城区概况 10 一、城区概况 10 二、城乡总体规划与土地利用总体规划 11 三、长阳土自治县城区房地产市场状况 14 第二章长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新(2012)概况 16 diyi节长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作说明 16 一、更新原因 16 二、更新依据 17 三、更新范围及内容 19 四、更新程序 20 五、更新成果 22 六、相关说明 22 第二节长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新理论与实践综述23 一、土地级别与基准地价更新基础理论 23 二、上一轮长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新成果实施评价 26 第三节长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术说明28 一、更新工作目标 28 二、更新工作基本原则 28 三、更新工作流程 30 四、更新工作技术路线第三章长阳土自治县城区土地级别更新 36 diyi节长阳土自治县城区土地级别更新因素因子及权重确定36 一、土地级别更新因素因子的确定 36 二、土地级别更新因素因子影响分析 40 三、土地级别更新资料调查 44 四、各类用地级别更新因素因子权重确定 45 第二节长阳土自治县城区土地级别更新因子整理与指标分析55 一、土地级别更新因子整理 55 二、土地级别更新因子指标分析 55 第三节长阳土自治县城区土地级别单元分值计算78 一、评价单元的划分 78 二、评价单元因子作用分计算 79 三、评价单元因素总分值计算 80 第四节长阳土自治县城区各类用地土地级别划分82 一、土地级别确定原则 82 二、土地级别初步确定 83 三、土地级别检验与调整 85 四、各类用地级别的确定 86 第五节长阳土自治县城区各类用地级别统计分析88 一、土地级别面积统计 88 二、土地级别变化分析说明 90 第四章长阳土自治县城区基准地价更新 91 diyi节基准地价内涵确定91 一、上一轮更新基准地价内涵 91 二、本次更新基准地价内涵 91 第二节估价资料的收集整理91 一、市场交易资料收集的标准 91 二、估价资料的分类收集 92 三、估价资料整理 92 第三节样点地价计算与处理 108 一、各用地类型样点地价计算方法 108 二、样点地价的计算 110 三、样点地价检验与有效样点的确定 110 第四节基准地价结果分析与确定 112 一、基准地价更新初步结果 112 二、基准地价更新初步成果经济分析 114 三、基准地价更新初步成果对比分析 116 四、基准地价结果确定 118 第五章长阳土自治县城区基准地价体系编制 121 diyi节基准地价体系及编制原理 121 一、基准地价体系 121 二、基准地价因素及其权重确定 121 三、基准地价体系的编制原理 122 四、基准地价体系的检验 125 第二节商业用地基准地价体系及编制原理 126 一、商业用地基准地价区域因素体系 126 二、商业用地基准地价个别因素体系 131 第三节住宅用地基准地价体系 134 一、住宅用地基准地价区域因素体系 134 二、住宅用地基准地价个别因素体系 143 第四节工业用地基准地价体系 146 一、工业用地基准地价区域因素体系 146 二、工业用地基准地价个别因素体系 154 第六章长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新成果应用 156 diyi节土地级别与基准地价更新成果 156 一、《长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作报告》 156 二、《长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告》 156 三、长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新专题研究报告 156 四、长阳土自治县城区土地级别和基准地价更新成果图件 156 五、长阳土自治县城区土地级别和基准地价更新成果表格 156 第二节土地级别与基准地价更新成果应用 156 一、地价管理方面的应用 156 二、宗地地价评估方面的应用 158 三、更新成果应用的建议 162 附件一 164 一、各类用地级别边界描述 164 二、各类用地级别变化说明 168 附件二 170 一、长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作领导小组成员 170 二、长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新组 170 附件三 171 一、长阳土自治县城区综合定级图 171 二、长阳土自治县城区商业用地土地级别与基准地价图 171 三、长阳土自治县城区住宅用地土地级别与基准地价图 171 四、长阳土自治县城区工业用地土地级别与基准地价图 171 前言长阳土自治县城区于2007年进行了一次土地级别与基准地价成果的更新，更新成果自 2008 年起执行至今。近年来，长阳土自治县社会经济快速发展，城市基础设施不断完善，城市化水平不断提高，使得土地级别与地价水平已有较大的变化，现有的土地级别与基准地价体系已不能适应目前经济发展的要求。另一方面，根据《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15 号)、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》等有关规定，城市基准地价原则上每三年更新一次，因此长阳土自治县土地级别与基准地价必须更新。为保证项目组织实施的科学性和合理性，确保做好长阳土自治县的土地级别与基准地价更新的基础工作，在长阳土自治县的总体部署下，由县成立了长阳土自治县土地级别与基准地价更新工作领导小组，由技术承担及成员的技术骨干组成更新工作，对长阳土自治县城区进行了土地级别与基准地价更新工作。本次更新工作得到了长阳土自治县人民政府、县国土资源局、县规划局、县物价局、县、县房产管理局等部门的大力支持。这里，对以上各领导、的支持和帮助表示由衷的感谢！由于种种原因，本次长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作中难免存在需要补充和改进的地方，敬请领导和给予批评指正。长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告 diyi章长阳土自治县社会经济概况 diyi节长阳土自治县概况一、地理位置长阳土自治县居于西的重要地理位置，地处鄂西南清江中下游，云贵高原东延尾部，武陵山余脉。东连宜都，西接巴东，南抵五峰，北邻秭归和宜昌。位 110°22′-110°20′，北纬30°12′-30°46′之间。东西长 94.5 公里，南北宽63 公里。总面积3424 平方公里。境内山峦起伏，沟壑纵横，东高西低。zui高点崩尖子海拔2259.1m，zui低点向溪口48.7m。图1-1-1 长阳土自治县在湖北省的位置 1 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告图1-1-2 长阳土自治县在宜昌市的位置二、历史沿革与行政区划 6 月，根据湖北、省人民的指示，长阳县委、县人民在荆门组建。7 月 18 日，解放长阳指挥部解放长阳龙舟坪，县委、县人民随即发布布告，宣布正式视事办公宜昌地区专署。 1958 年12 月，宜昌地区行政公署撤销，建立宜都工业地区行政公署，长阳隶属之。 1961 年5 月，宜都工业地区行政公署撤销，设立宜昌专员公署，继而于1968 年 1 月建立宜昌地区委员会，1978 年8 月宜昌地区委员会撤销，建立宜昌地区行政公署，长阳隶属之。1984 年7 月13 日，以“ 字115 号” 文件批准撤销长阳县，建立长阳土自治县，仍隶属宜昌地区行政公署。 1992 年8 月13 日，宜昌地区与宜昌市合实行“地市合并”，建立大宜昌市，长阳隶属宜昌市管辖。 2011 年末，全县辖8 镇（龙舟坪、高家堰、磨市、、资丘、渔峡口、、贺家坪）3 乡（大堰、火烧坪、鸭子口）、4 个居民委员会、154 个村民委员会、968 个村民小组。其国土面积3430 平方公里，常住人口39 万人，总人 2 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告口40.73 万人，其中，农业人口34.15 万人，非农业人口6.57 万人。图1-1-3 长阳土自治县行政区划图三、自然资源、人文资源与旅游资源 (一) 自然资源长阳资源丰富，拥有水、矿藏、生物等优势资源。清江横贯长阳全境148 公里，全县水能理论蕴藏量达到400 万千瓦，隔河岩、高两大水库有近40 亿立方米的库容。县域内各类动物种类1000 多种、植物种类3000 多种。已探明的矿种有 30 ，拥有大型铁矿床火烧坪铁矿和全国第七大锰田古城锰矿，是全国百家重点产煤县之一。长阳生态优良，植被保护完好，拥有一处国家森林公园和两处省级自然保护区，森林覆盖率达73.6%。 (二) 人文资源长阳历史悠久、文化灿烂。长阳是长江流域古文明的重要发源地，著名的 “长阳人”的故乡、巴人故里和土的发祥地，自古就有“佷阳，夷水名疆”之称。长阳文化灿烂，素有“歌舞 ”之称，山歌、、巴山舞被誉为“长阳文化三件宝”，奇石、盆景、根艺被誉为“长阳文化产业三件宝”。长阳巴山舞曾获全国广场舞比赛“群星奖”金奖，大型土家婚俗歌舞剧《土里巴人》曾获全国“五个一工程奖”。 3 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告 (三) 旅游资源长阳山川秀美、风情浓郁。长阳风光秀美，景观独特，素有 “八百里清江美如画，三百里画廊在长阳”的美誉。上个世纪九十年代以来，湖北省对清江流域进行梯级开发，长阳境内形成了“一坝（隔河岩大坝）两库（隔河岩水库、高水库）”的独特景观，清江已变成绵延数百公里的梯级长湖，为jue佳的观光旅游、休闲度假胜地，与神农架、武当山、长峡齐名，并称为湖北四大甲级旅游资源区。长阳清江画廊旅游度假区是国家4a 级旅游景区，长阳被命名为“湖北旅游强县”。长阳民风淳朴，民族风情浓郁，民俗多姿多彩，内涵丰富的故事、炽热流畅的吹打乐、哭中有喜的哭嫁歌、散发泥土芳香的薅草锣鼓、婀娜多姿的花鼓子、风味独特的土家菜肴等，无不充满着浓郁的民族民俗风情。四、产业特色与用地结构 (一)产业特色 2011 年长阳土自治县三次产业结构为31.2 ∶29.5 ∶39.3，diyi产业和第三产业是推动长阳经济发展的主导力量，第二产业所占比重相对较小，工业发展略显薄弱。通过对比2006-2011 年长阳土自治县一三产业结构比，长阳土自治县产业结构呈现少有的“逆工业化”特征：diyi产业和第三产业比重逐步上升，而第二产业比重逐步下降，呈现出少有“逆工业化”现象；但不能说明长阳土家族自治县已经进入后工业化社会，而是自身资源环境特征、工业发展相对滞后、宜昌都市区区“极化效应”、转移劳动力携带要素回流等多重因素的综合作用。图1-1-4 2011 年长阳土自治县一三产业结构对比 4 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告图1-1-5 2006-2011 年长阳土自治县一、二、三产业结构对比及其变化情况长阳的旅游业以“清江水•土家源”为主题，充分结合了土家文化、红色文化的清江生态文化旅游、清江画廊旅游和清江国家森林公园及长阳地质公园等特色旅游资源，为长阳的经济发展注入了强大的动力。长阳是全国高山反季节蔬菜产业的发源地。高山蔬菜主要分布在海拔800 米以上的高山地区，每年于6 月-11 月上市，满足全国各地蔬菜市场供应。2011 年，全县高山蔬菜生产基地面积达到30 万亩，播种面积达到50 万亩，年产蔬菜 150 万吨，年产值 10 亿元，占全县农业产值的35%，年消化农村劳动3 。高山蔬菜坚持无公害标准化生产，火烧坪结球甘蓝获得“国家a 级绿色食品 ”，在中国国际农业博览会上被认定为“中国名牌”；乐园番茄被认定为“中国名牌”； “火烧坪”白萝卜和大白菜、“贺家坪”辣椒获得全国无公害食品认证；2009 年“火烧坪”球白菜、大白菜、白萝卜获得国家a 级绿色食品认证，再次被评为 “湖北名牌产品”，2008 年长阳高山蔬菜直供奥运，2010 年直供上海世博会。长阳县先后获得“全国高山蔬菜diyi县”、“优质椪柑diyi县”、“药用木瓜 ”、“生猪调出大县”等荣誉称号，目前全县正在全面建设“百万亩木本油料产业大县”、“中国魔芋 ”、“优质绿茶 ”。 (二)用地结构长阳土自治县土地总面积为341004 公顷，其中农用地311681 公顷，占土地总面积的91.13%；建设用地面积7920 公顷，占土地总面积的2.32%；未利用地面积22403 公顷，占土地总面积的6.55%。 5 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告图1-1-6 长阳土自治县用地结构图长阳系鄂西南山区向江汉平原过度地带，属云贵高原东延的尾部，县域全境为武陵山脉与巫山山脉延伸部，以清江为界，蜿蜒于清江二岸，南为武陵山脉，北为巫山山脉，形成山峦起伏、沟壑纵横的山区地貌。总体地势西高东低,西部多为高山峻岭、东部多为低山河谷。北、西、面，顶部为高原地貌，平砍、淌田、盆地镶嵌于山岭之间，东部有少许丘陵, 素有“八山半半田”之称。开山为获取城市建设用地的重要方式。五、基础设施建设 “十五”期间，长阳土自治县基础设施建设抓住机遇，加快发展，信息、交通、能源、市政等基础设施建设取得了突破性进展，城镇建设投资大幅增加，为全县经济社会发展奠定了良好的基础。近几年来，长阳县的邮政通讯业务取得了突飞猛进的发展，在邮电总量构成业务占的比重较大，邮政快件、特快专递步伐加快。城区建立了以明线载波，通信、移动等有线、无线相结合的电信网络。县城区内交通方便，形成了以县城区为中心，辐射四方，多层次、多的交通运输网络体系。随着长阳进出口大通道的修建、城区通航，城区的交通运输在原有基础上取得进展，城区内有汽车客、货运输公司各一家，运输线路贯通省内外。 “十一五”期间，随着沪渝高速公路、宜万铁路的建成，长阳县区位、交通条件将得到极大的改善，为长阳县连接三峡、融入宜昌一小时经济圈，开发矿产资源、农业资源、旅游资源、水电资源、建设长阳清江经济开发区，提供了便捷的交通条件。同时，也为县城的发展注入新活力。城区启动建设了一批基础设施项目，城区基础设施得到了明显改善：一 6 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告是投资1300 多，新建了避难溪垃圾填埋场，并于2008 年投入运行，设计使用年限 15 年，设计日处理能力 123 吨；二是启动了城区污水处理厂建设，一期设计日处理污水1.5 万吨，目前厂区建设已经完成，主城区污水收集管网也已基本完成，预计2012 年底可投入运行；三是启动了城区4060 米清江路改造工程，目前已动工的800 多米已完成；四是完成了津洋口环境治理工程，彻底改善了津洋口小区环境。完善的基础设施建设为长阳土自治县对外开放、招商引资创造了良好的外部环境。六、经济和社会发展 2011 年，长阳土自治县紧紧围绕“建设特色农业大县、新型工业强县、生态文化旅游名县”的总体目标，狠抓招商引资、项目建设和争取工作，全力推进全民创业，着力改善民生，努力促进社会和谐，县域经济持续快速发展、新农村建设和城市建设突飞猛进，科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步，社会保障体系进一步健全，人民生活水平不断提高。长阳土自治县2011年全年地区生产总值75.3亿元，比上年增长16.1%。其中，diyi产业增加值23.5 亿元，增长4.5%；第二产业增加值22.25 亿元，增长 29.2%，增幅比上年提高 13.3 个百分点；第三产业增加值 29.55 亿元，增长 15.9%，增幅比上年提高4.4 个百分点，一、二、三产业比重31.2：29.5：39.3。长阳县全年经济运行呈现“快、稳、降”的特点（一）“快”：经济总量、居民收入、固定资产投资、工业生产、外贸出口增长快。经济总量增长快。全年预计完成地区生产总值 75.3 亿元，按照可比价增长 16.1%，增幅比上年提高3.1 个百分点。其中diyi产业增加值完成23.5 亿元，同比增长4.5%，第二产业增加值完成22.25 亿元，同比增长29.2%，增幅比上年提高 13.3 个百分点；第三产业增加值完成 29.55 元，同比增长 15.9%，增幅比上年提高4.4 个百分点。工业经济发展快。大力推进“双百工程”，深入开展“扩产达产，增收增效” 活动，加强各生产要素的调度和协调，加快工业经济结构的调整，加大企业帮扶力度，优化企业发展环境，工业生产总量快速增长，经济效益持续好转。全年完成规模工业总产值44 亿元，同比增长82.25%。完成规模工业增加值14.39亿元， 7 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告同比增长34.1%。轻工业快速增长，随着工业经济结构的调整，以清江经济开发区工业园为基地，以农产品加工为主导的轻工业发展势头强劲，增长速度大幅提高，轻工业产值完成20.74亿元，占全部工业总产值的47.1%，累计增长105.07%。重点企业产品产量稳定增长，在主要工业产品产量中，原煤产量11.65 万吨，同比增长13.3%；冷冻水产品产量0.61 万吨，同比增长356%；机制纸及纸板产量 6.23 万吨，同比增长54.5%；锰矿（含锰矿粉）、水泥产量达38.81 万吨、82.2 万吨，与去年同期持平。固定资产投资增幅快。招商引进实现新突破，项目建设加快推进。今年以来，全县上下坚持把基础设施建设和招商引资作为推动经济发展的强大动力，加大投资结构调整力度，积极启动和推进项目建设，投资规模继续扩大，投资总量明显提高。全年招商引资项目个数达37 个，其中本年新开工项目15 个，实际到位资金14.78 亿元，同比增长104.36%，全面完成全年招商引资工作目标任务。全年完成固定资产投资34.84 亿元，同比增长50.8%。城乡居民收入提升快。城乡居民收入稳步增长，人民生活水平不断提高。根据住户抽样调查资料，全年城镇居民可支配收入 13557 元，同比增长14.5%，城镇居民收入的增加主要来自工资性收入的增加，居民工薪收入占居民可支配收入的85%，城镇居民收入水平稳步提升；全面落实各项支农惠农，拓宽农民增收，生猪、蔬菜、水果、禽蛋等农产品价格上升等因素影响使农民收入增速加快，农民收入继续增长，全年农民人均纯收入达到4190 元，同比增长16.02%。外贸出口增长快。外贸出货值达到4435.4 万，比去年同期增长124%，超额完成全年外贸出口目标任务。其中长阳宏信实业集团完成电解金属锰出口 3391 万，同比增长 112.1%。一致魔芋、清江绿色食品两家企业分别完成农产品出口542.9 万、328.9 万，同比增长318.3%、92.5%。（二）“稳”：农业生产、社会消费、财政金融运行稳。农业经济发展平稳。围绕建设“特色农业大县”的奋斗目标，大力实施“一村一品”计划，进一步推进“中国魔芋 ”、“百万亩木本油料产业大县”、 “优质绿茶 ”、“药用木瓜 ”建设，壮大优势特色产业基地，全县农业生产形势总体良好，全年实现农林牧渔业增加值 23.5 亿元，按照可比价增长 4.48%。其主要特点：一是粮食生产喜获丰收。全县粮食播种面积56.91 万亩，增长4.18%；粮食产量9.8 万吨，同比增长2.47%，油料播种面积14.81 万亩，增长2.84%；油料产量1.39 万吨，下降0.78%；全年蔬菜产量46.44 万吨，同比 8 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告增长 19.01%。二是畜牧、水产业发展势头强劲。今年以来，畜牧部门以创建国家级生猪调出大县、确保全省山羊养殖大县地位为畜牧产业发展目标，大力推进畜禽标准化规模养殖，不断提升产业发展质量，全县畜牧业生产稳定发展。畜禽产品价格涨幅较大，商品活猪市场价格突破18 元/公斤；市场价突破35 元/ 公斤左右。全年生猪、山羊出栏为65.01 、50.54 ，同比增长20.1%和 22.67%。水产品产量2.1 万吨，同比增长4.91%。三是农业产业化水平不断提升。新增湖北农业科技发展公司、长阳火烧坪高山蔬菜集团 2 家市级龙头企业，全县省、市重点龙头企业达到 16 家。专业合作组织不断壮大。全县各类合作社发展到322 家，比上年增加60 家。社会消费增长稳定。城乡市场消费旺盛，旅游经济持续升温。实现社会消费品零售额25.07 亿元，同比增长17.9%。按销售地区分，城镇消费品市场实现零售额21.6 亿元，增长17.8%；农村消费品市场实现零售额3.47 亿元，增长18.49%。按销售行业分，批发业实现4.62 亿元，增长 50.72%；零售业实现16.34 亿元，增长12.3%；住宿餐饮业实现4.1 亿元，增长12.63%。旅游市场持续升温。抢抓清江画廊创 5a 契机，先后成功举办了“湖北民歌大家唱”、巴国故都景区开园仪式、木瓜花都旅游节、天柱山创建4a 级景区启动仪式、“土家风情园杯”第六届中国长阳清江画廊横渡极限赛暨第二届中国巴人先祖文化旅游节等一系列大型旅游活动，旅游推介力度进一步加大。全年全县境内、外旅游人数达到226.2 万人，同比增长36.8%；实现旅游综合收入12.76 亿元，同比增长40.8%，旅游业成为拉动县域经济发展的重要经济增长点。财政、金融运行稳健。财政收入实现较快增长，金融存贷双增。全县财政收入保持较快增长，全年完成财政总收入 50658 ，同比增长27.47%，其中国税部门完成 17788 ，同比增长20.88%，地税部门完成26986 ，同比增长34.25%，财政部门完成5884 ，同比增长19.47%；完成地方一般预算收入 35008 ，同比增长28.8%。年末全县金融机构各项存款余额63.5 亿元，比年初增加11.09 亿元,其乡居民储蓄存款余额43.96 亿元,比年初增加8.18 亿元；各项贷款余额34.68 亿元，比年初增加5.59 亿元。（三）“降”：能耗下降 2011 年是十二五节能考核起步年，面对当年工业生产用能大幅增长的严 9 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告峻形势，全县上下围绕冶金、建材、电力、食品加工等主要行业，关停了部分高耗能、高污染的企业，重点实施了华新水泥余热发电、蒙特锰业二期节能改造等重点节能工程，全县节能降耗成效显著。2011 年，全县工业增加值能耗预计3.75 吨标煤/ ，比上年下降4.82%， gdp 能耗1.44 吨标煤/ ，比上年下降4.25 %。第二节长阳土自治县城区概况一、城区概况长阳土自治县城区主要由四个组团组成，即龙舟坪、津洋口、白氏坪、西寺坪四个组团，各组团功能分工如下：龙舟坪，以行政和商业金融服务业为主；津洋口是城区的文化体育中心，以文化、体育、科技为主；白氏坪，以工业为主；西寺坪，以水电生产为主。（一）龙舟坪镇概况龙舟坪镇位居清江中下游、东临宜都，北接宜昌，地处“一坝两库”（隔河岩电站大坝，高、隔河岩库区），是长阳土自治县县城所在地，是全县、经济、文化中心。龙舟坪被清江环绕，形似龙舟，故称龙舟坪镇景区。景区风景有叹气沟、阁、白石雄关、禹王宫等。境内318 国道、清江黄金水道横贯东西，省道纵穿南北。地势西高东低，zui高海拔 1740 米，zui低海拔80 米，年平均气温18℃。 2011 年末，全镇辖21 个村，4 个社区居委会，157 个村民小组，37135 户， 89915 人，其中农业户 17596 户，55653 人，非农业户 19539 户，34262 人。全镇国土面积340 平方公里，山林面积9344 公顷，耕地2446 公顷，其中水田437 公顷。近年来，全镇紧紧围绕建设“清江旅游重镇、宜昌名镇、湖北经济 ” 的目标，以旅游服务、商贸流通、建筑安装、酒精食品、蔬菜瓜果、水产养殖、花木药材为发展重点，逐步形成了“沿江兴旅游、城区强工贸、国道创特色、城郊建支柱”的经济发展格局。（二）湖北长阳经济开发区（白氏坪）概况湖北长阳经济开发区由省人民于2006 年4 月以〔2006〕54 号文件设立，2006 年5 月31 日经国家发改委审核验收为省级开发区，规划总面积3.08 平方公里，辖白氏坪冲两个行政村，17 个村民小组，常住人口8178 10 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告人。五年来，开发区狠抓招商引资，加强协调服务，基本形成了建筑材料、金属冶炼、食品饮料和生态药业等四大产业集群。按照“一区多园”的发展战略，开发区目前已基本在全县范围内形成长阳清江健康食品产业园、长阳宏信产业园、长阳新首钢工业园、清江百里生态文化旅游产业带、星城创业园、火烧坪高山蔬菜加工物流园、贺家坪物流产业园、磨市新型工业园、天然色素产业园、清江古城巴土文化产业园等十大园区，“一区多园”的格局基本形成。经过五年的发展，经济开发区白氏坪片区 3.08 平方公里范围内已经形成了食品加工企业相对集中的格局。县委、县因势利导，进一步确立了打造长阳清江健康食品产业园的发展战略。打造百亿健康食品产业园，辐射带动周边园区发展，也是开发区未来五年发展的目标。健康食品产业园的建设将依托一致魔芋、华饴木本油脂、丰润生物科技、农业、三品源茶业、清江绿色、清江鹏博等已投产并形成显著效益的食品加工企业，集中人力、财力、物力，吸纳更多的相关项目进入园区，集中建设、连片发展，重点培育魔芋、木本油料、畜牧养殖和茶叶、柑桔、木瓜、甜玉米以及高山蔬菜等产业，加大木本油、魔芋膳食纤维、清江鱼、清江水、富硒茶、木瓜冰酒、木瓜果醋等品牌的打造力度，培育优势骨干企业，加快产业结构调整，推动品牌提档升级，构筑经济发展的“新高地”，辐射和带动关联产业长足发展。二、城乡总体规划与土地利用总体规划 (一) 城乡总体规划 1.城市性质（1）区域定位：中国旅游强县及三大山水旅游城；湖北武陵山区域副中心城市；宜昌都市后花园。（ 2）城市职能：湖北省生态发展示范区；生态文化旅游名城；县域、经济、文化中心。（3）城市性质：湖北武陵山区域副中心城市，宜昌都市后花园，巴土生态文化旅游名城。 2. 发展目标（1）总目标：规划期末，形成城乡布局合理、产业转型实现、基础设施完善和公共服务配套发展的局面，城市的综合实力和服务功能显著增强，建立城乡 11 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告社会经济发展格局，初步实现现代化，全面建成高水平的小康社会。（2）城市规模现状（2010 年）：中心城区人口为8.2 万；近期（2015 年）：中心城区人口为12.0 万；远期（2030 年）：中心城区人口为 18.0 万。2030 年全县人均建设用地95.0 平方米，用地总量约1710 公顷。 3. 城乡空间结构规划城乡空间结构规划总体可以概括为：两区融合，城乡互动；一心两带，多极伸展；一二八四，组群集聚。（1）两区融合，城乡互动：规划将长阳县域分为东部城镇发展区和西部生态发展区；前者含龙舟坪、高家堰和磨市，主要依托城镇的二三产业，建设功能完善的中心城市和辅城；后者含贺家坪、、、火烧坪、资峡口，主要是打造经济带和清江经济带，重点发展diyi产业；两者主要通过城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、社会管理及市场体系等六个，推动城乡互动融合发展。（2）一心两带，多极伸展：县域城乡发展以“一心两带”为重点，以长阳中心城区为，沿北部陆路交通轴和南部水路交通轴布局城镇或产业园区，使其成为县域城镇和产业发展芯；依托g318 和沪渝高速公路、清江及其南北沿江通道、大宜昌环线和龙五一级公路）、宜昌市域环线）及榔水公路，形成以长阳中心城区为，多极伸展，辐射县域城乡并联通县域外的空间布局态势。（3）一二八四，组群集聚：规划县域形成“一座主城、两个园区、八座特色镇和四十三座中心村”等构成城镇村体系结构，构筑由主城区、磨市组团和高家堰组成的县域东部城镇区，形成全县由“中心城市-特色心村-基层村”组成的完善城乡体系，全域组群式空间结构，各级城乡居民点依托自身优势条件和整体定位要求，组群集聚协同发展。 12 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告图1-2-1 长阳土自治县城乡空间结构规划 (二)土地利用总体规划 1.耕地保有量和基本农田保护指标 2005 年全县耕地保有量 50674 公顷，到 2010 年不低于 48249 公顷，2020 年不低于47810 公顷，分别比2005 年减少2425 公顷和2864 公顷。 2005 年全县基本农田保护面积43200 公顷，到2020 年基本农田保护规模不低于36542 公顷，比2005 年减少6658 公顷。 2.城乡建设用地调控指标 2005 年全县城乡建设用地规模为7007 公顷，到2010 年和2020 年城乡建设用地总规模分别控制在7086 公顷和7324 公顷以内，分别比2005 年增加79 公顷和317 公顷。 3.新增建设占用农用地和耕地指标根据《宜昌市土地利用总体规划（2006-2020 年）》，结合长阳土自治县建设用地布局需求的实际，确定2010 年和2020 年全县新增建设占用农地规模控制在144 公顷和425 公顷以内，到2010 年和2020 年新增建设占用耕地规模分别控制在71 公顷和227 公顷以内。 4. 《长阳土自治县土地利用总体规划（2006-2020 年）》的主要内容（1）统筹区域土地利用重点在于不同区域各类土地的统筹协调利用。根据土地利用现状和未来发展 13 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告趋势，划定中心城优化建设区、重点镇及产业集中区、生态用地区、基本农田集中区等不同的土地利用分区，并提出了差别化的土地利用，强化了市级规划对区级规划目标的调控和空间引导。（2）保护土地生态资源贯彻落实了保护耕地和保护环境的基本国策，保护土地生态资源。严格落实耕地特别是基本农田保护责任，确保耕地和基本农田数量，稳步提高耕地质量；重点保护基础性生态用地，加大生态建设和环境治理力度，制定不同分区生态建设的引导性措施。（3）保障科学发展用地贯穿节约集约用地、建设“两型社会”的理念，保障科学发展用地。优先保障民生工程、基础设施、生态建设和环境保护用地；对城乡建设用地实现边界控制，严格控制城镇“摊大饼”无序外延扩张。同时，建立建设用地节约集约利用目标调控体系，从城乡建设用地总规模、城镇工矿用地布局、规范农村建设用地、各类建设项目用地标准以及人均用地指标等方面提出了明确的要求。 4）创新规划实施机制（突出了实施措施对实现规划目标的保障作用。提出了建立规划修改评价体系、定期评估制度以及耕地保护共同责任、耕地保护跨区域以及基本农田保护巡查等多项新机制，同时完善规划实施经济机制，制定耕地保护和土地节约集约利用的激励，并对规划信息化提出了进一步的要求。三、长阳土自治县城区房地产市场状况长阳土自治县房地产市场起步较晚，以县所在地龙舟坪镇为发展的主体取得快速发展，其他乡镇为辅，处于缓慢起步期。长阳房地产市场起步于城市道路交通环境的改善和清江流域的开发治理，山地整理在推动城市发展中对房地产投资起到了重要的引导作用。从房地产投资额来看，长阳县房地产业在08 年开始之后得到了很大的发展。从房地产投资与固定资产投资关系看，2007 年以前长阳房地产投资比例较低， 2007 年后随着大规模山地整理的开展，固定资产投资增幅越来越快于房地产投资增幅。 14 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告图1-2-2 长阳土自治县2001 年至2010 年房地产投资占固定资产投资比重图1-2-3 2001 年至2010 年长阳土自治县房地产投资增长情况 “十一五”期间，全县城镇住宅建设和房地产开发保持稳步发展，累计完成投资40615.61 ，其中商品住宅完成投资18348.18 ；累计完成房屋竣工面积 584146 平方米，完成商品房（含经济适用住房及各种集资建房等）销售面积 305803.05 平方米，累计实现销售额 22935.23 ；2548 户居民乔迁新居，城镇人均居住面积由1992 年的24.57 平方米提高到目前的28.00 平方米。根据长阳“十二五”规划，未来五年内城市将达到 50 万人口以上，即至少增加 10 万人口，按照2010 年人均居住面积30 平方米估计，仅人口及家庭数量增长、改善型住房需求而产生的潜在住房需求量每年将达到 30 万平方米。加上未来城市实施旧城改造与城中村改造产生的需求，以及保守的投资性需求预测，未来5 年内年住宅市场容量约50 万平方米。 15 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告第二章长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新概况 diyi节长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作说明一、更新原因长阳土自治县城区上一轮土地级别与基准地价成果的更新是 2007 年。近年来，随着长阳土自治县社会经济的快速发展，城市基础设施的不断完善，城市化水平的不断提高，使得土地级别与地价水平已有较大的变化，现有的土地级别与基准地价体系已不能适应目前经济发展的要求，长阳土自治县城区土地级别与基准地价需要进行全面更新，主要体现在： (一)相关国家规定的要求根据国家“基准地价每三年更新一次”的有关规定及湖北省国土资源厅《省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作的通知》（发〔2011〕139 号）规定，基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。 (二) 地价结构发生了变化地价变化引起了原有地价结构的变化。随着城市社会经济发展和土地使用制度的改革，特别是土地使用权招标、拍卖、挂牌的全面推进，房地产业及其他相关产业的繁荣发展，长阳土自治县城区的商业、住宅和其他产业用地价格开始出现不用程度的变化。 (三) 长阳土自治县新一轮总体规划的编制为适应长阳土自治县经济社会发展需要，合理有序推动城镇化进程，指导城镇建设和管理，长阳土自治县编制了新一轮的城乡总体规划。其中对长阳土自治县的范围、面积、城镇发展定位、各乡镇主要职能和布局等都做了调整，于2007 编制的长阳土自治县城区土地级别与基准地价成果已不能适应当今市场条件下的应用，故要对长阳土自治县城区土地进行重新定级与基准地价更新。 (四）城市基础建设与城市化进程快速发展的要求长阳土自治县近年来高速发展的城市基础设施建设，极大地改善了长阳 16 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告土自治县基础设施条件，改变了长阳土自治县内部土地条件，打破了原有土地级别界限，改变了城市内部布局。同时，随着城市发展范围的扩大，城乡统筹发展和建设模式要求实现长阳土自治县区域内基准地价的平衡和协调。 (五)适应实际地价管理的要求现行长阳土自治县城区土地级别和基准地价成果已经难以适应长阳土自治县实际需求，存在很多需要完善的地方，包括：土地级别因素因子体系不够全面；基准地价体系不够完善；基准地价成果图路网的现势性有待加强等。 (六)社会经济高速发展的要求主要体现在三个方面：一是土地收购储备需要客观的基准地价体系；二是土地交易需要与市场相适应的地价标准；三是核定划拨土地使用权权益、合理界定土地税收需要完善的地价体系。综上所述，2012 年长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作势在必行。二、更新依据 (一) 法规及规范依据 1. 《中民土地管理法》（中民第28 号）； 2. 《中民房地产管理法》（中民第72 号）； 3. 《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31 号)； 4. 《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15 号)； 5. 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕 4 号)； 6. 《土地利用现状分类标准》(gb/t 21010-2007)(中民质量监督检验检疫和中国化管理委员会2007 年8 月10 日发布)； 7. 《城市用地分类与规划建设用地标准》(gbjl37—90)； 8.国家税务、财政部、国土资源部《关于加强土地税收管理的通知》(国税发〔2005〕111 号)； 9.国家税务《关于加强土地增值税征管工作的通知》( 发〔2010〕 53 号)； 17 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告 10.国土资源部关于部署开展2010 年城市土地价格调查与监测工作的通知》(国土资电发〔2010〕68 号)； 11.国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让标准的通知》(国土资发〔2006〕307 号)； 12.国土资源部《关于调整工业用地出让标准实施的通知》(国土资发〔2009〕 56 号)； 13.国土资源部《关于严格落实房地产用地调控促进土地市场健康发展的》(国土资发〔2010〕204 号)； 14.湖北省人民《关于加强国有土地资产管理并规范土地市场的通知》 ( 〔2001〕 80 号)； 15.湖北省人民湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（湖北省人民令第45 号）； 16.湖北省国土资源厅《省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作的通知》( 发〔2011〕139 号)； 17. 《湖北省耕地占用税适用税额标准》（鄂财税发〔2008〕8 号）； 18.湖北省人民《关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》( 〔2009〕46 号)； 19.宜昌市人民《市人民关于公布宜昌市征地统一年产值标准的通知》（宜府发〔2009〕29 号）； 20.长阳土自治县《县人民办公室关于转发长阳土自治县基准地价更新工作实施方案的通知》（长政办发〔2012〕85 号）； 21.长阳土自治县《县人民办公室关于成立部分非常设机构组成的通知》（长政办文〔2012〕26 号）。 (二)技术及市场依据 1. 《城镇土地分等定级规程》(gb/t 18507-2001)(中民国家质量监督检验检疫 2001 年11 月12 日发布，2002 年7 月1 日实施)； 2. 《城镇土地估价规程》(gb/t 18508-2001)(中民国家质量监督检验检疫 2001 年11 月12 日发布，2002 年7 月1 日实施)； 3. 《湖北省城镇土地级别更新技术规范》(试行)； 4. 《湖北省城镇基准地价更新技术规范》(试行)； 5. 《长阳土自治县城乡总体规划》（2011-2030）； 18 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告 6.《湖北阳土自治县区域发展与扶贫攻坚实施规划》（2011—2020）； 7. 《长阳土自治县土地利用总体规划》(2006-2020 年)； 8. 《长阳土自治县城区土地定级暨基准地价更新成果报告》（2007年）； 9. 《长阳土自治县统计年鉴》(2012年)； 10.长阳土自治县、县国土资源局、县物价局、县、县教委、县卫生局、县旅游局、县园林局等各相关部门的资料； 11.市场调资料。三、更新范围及内容 (一)更新范围本次更新工作范围为长阳土自治县县城主城区，包括龙舟坪、、津洋口、西寺坪和长阳经济开发区（白氏坪），共2310.04 公顷。具体更新工作范围如下图所示：图2-1-1 更新工作范围 (二)更新内容本次土地级别与基准地价更新工作的主要内容包括： 1.制定长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新的工作方案和技术方案，根据技术方案，组织土地定级估价资料的调查、收集、整理，利用省国土资源厅下发的土地级别与基准地价更新软件，结合长阳土自治县的社会经济 19 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告自然概况、城市规划和土地利用总体规划的总体要求、上轮土地定级与基准地价成果实施情况以及土地市场概况，分用途评定和调整基准地价更新范围内的土地级别。 2.分级别更新、调整、评定商业、住宅、工业用地类型的基准地价； 3.调整长阳土自治县城区商业、住宅、工业用地类型用地的地价系数体系； 4.采用计算机网络及空间数据库技术，建立长阳土自治县城区的土地级别和基准地价数据库； 5.针对长阳土自治县城区基准地价更新工作的目的和特点，项目组针对性地开展专题研究，研究成果将作为本次工作的重要技术支撑，研究课题包括：（1）现状土地定级与基准地价应用评价研究；（2）适宜的城市（镇）土地定级因素因子体系研究； 6.撰写长阳土自治县城区土地级别和基准地价更新工作报告和技术报告； 7.申请上级国土资源部门对基准地价成果验收和上报县批准公布实施。四、更新程序 (一)工作组织为确保土地级别与基准地价更新工作顺利开展，成立了长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作领导小组，全面指导土地级别与基准地价更新工作，审批工作方案、技术方案和系统设计方案；组织、协调和指导土地级别与基准地价更新工作；审定有关、文件；解决更新工作中出现的问题；审定工作成果及上报审批工作。为保证项目组织实施的科学性和合理性，由开元地产评估咨询公司作为技术承担负责具体工作的实施，并成立组，负责项目的咨询、技术指导工作。组由相关行政部门、资深评估从业、土地及房地产市场资深组成。 (二)工作程序本次长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新，在对长阳土自治县城区土地市场进行调查和分析的基础上，根据长阳土自治县城区的具体情况制定土地级别与基准地价更新工作方案和技术方案，全部工作大体上可划分为 20 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告前期基础工作准备、外业资料调查、专题研究、土地级别与基准地价初步测算、意见征询与成果验收、听证，成果报批等阶段。 1.前期基础工作准备阶段(2012 年7 月上旬前) （1）成立领导小组； 2）研究制定工作计划和实施计划；（（3）召开基准地价更新工作动员大会，组织技术培训与理论探讨； 4）研究制定工作技术路线）准备工作底图、调查表格与其他前期准备工作。 2.外业资料调查阶段 (2012 年7 月上旬—2012 年7 月下旬) （1）收集规划、土地、教育、交通、园林、房产、电信、水务等有关行业基础数据资料；（ 2）收集各类用地地价样点，建立地价基础数据库与。 3.专题研究阶段（2012 年7 月下旬-2012 年9 月上旬）（1）就拟开展的专题研究组织征集工作；（2）外协完成专题研究，完成中期检查与成果提交；（3）根据专题研究初步结论完善各类用地定级影响因素因子相关调查分析。 4.土地级别与基准地价初步测算阶段（2012 年9 月中旬—2012 年 10 月下旬）（1）将定级资料输入软件，计算土地级别单元分值，初步划分土地级别边界；（2）进行土地级别边界检验与调整，zui终确定各类用地土地级别边界；（3）收集并确定相关估价参数，根据《城镇土地估价规程》规定的估价方法初步计算外业调地价；（ 4）将样点地价结果输入软件，将每个样点作用于各类用地的级别图，同时进行样点的检验与异常样点剔除，zui终确定有效样点；（5）计算得出基准地价初步结果，同时进行比较分析和调整，确定zui终基准地价。 5.意见征询和验收、听证阶段(2012 年11 月上旬—2013 年4 月下旬) （1）广泛听取各方面意见，包括工作和局内开展论证；邀请土地管理、物价管理、房地产评估等领域的对成果进行讨论；邀请县相关部门对成果进行讨论； 21 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告（2）成果预检及验收，并根据预检、验收意见进行成果完善；（3）举行基准地价更新成果听证，归纳整理各方意见和建议，对成果进行调整完善。 6.报批阶段根据听证意见，基准地价更新成果zui终修改定稿后，上报湖北省国土资源厅、省物价局，经批准后由长阳土自治县人民向社会发布。五、更新成果 (一)主体报告成果 1.长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作报告； 2.长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告。 (二)专题研究报告成果 1.现状土地定级与基准地价实施评价研究报告； 2.适宜的城市（镇）土地定级因素因子体系研究。 (三)图件成果 1.长阳土自治县城区商业用地土地级别与基准地价图； 2.长阳土自治县城区住宅用地土地级别与基准地价图； 3.长阳土自治县城区工业用地土地级别与基准地价图； 4.长阳土自治县城区综合定级图。 (四)更新数据库 1. 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新数据库。六、相关说明 (一)基本概念依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》规定，相关概念说明如下：城镇土地定级：分为综合定级和分类定级两种。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级；分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级。城镇土地定级对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土 22 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告地。城镇以外的工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。基准地价：指规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定zui 年期土地使用权的土地面积的区域平均价格。基准地价更新：是在土地定级或者划分均质地域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等资料来重新确定某类用途土地在现状条件下于某一评估基准日的土地使用权平均价格。 (二)特殊说明事项计算平台、基准地价内涵、解释权等说明事项： 1.本次长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新工作使用的是湖北省国土资源厅指定的土地级别与基准地价更新软件，本次更新工作大量数据都是在该软件的基础上计算而来的。 2.本次长阳土自治县城区土地级别更新成果中，包括了综合定级、商业用地、住宅用地和工业用地级别更新成果。综合定级只定级不定价，综合定级和各分类级别总范围是一致的。 3.本次土地级别与基准地价更新的基准日为2012 年6 月30 日，其中，相关资料的收集(包括相关文件、相关经济数据、相关规费 )因考虑到基准地价成果的实用性，均采用基准日之后zui新颁布或zui接近基准日时点的相关文件作为依据；部分资料目前仅更新到2011年，相关数据则以2011年全年数据为主，同时通过其他途径(如网络文献检索、趋势推进估算等方法)补充2012 年的数据。 4.本次长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术成果的和解释权归长阳土自治县国土资源局所有。第二节长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新理论与实践综述一、土地级别与基准地价更新基础理论 (一) 地租地价理论地租地价理论是城镇土地估价的基本理论。的地租理论认为，地租反映的是一种社会经济关系，其实质是土地所有者向土地使用者让渡土地使用权时每年应该获得的收益或者，是土地所用权在经济上得以实现的形式， 23 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告地租的实体是劳动创造的剩余价值，即超额利润。中国实行土地公有制，城市土地属国家所有，国家以土地所有者的将一定年期的土地使用权交付于土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。其实质是土地所有者将土地使用权出租给土地使用者，由土地使用者支付地租租赁行为。关于土地价值的有关论述表明：土地价格的本质是地租的资本化，即土地收益的资本化，位置对于土地价格有决定性的作用，“这种地租的特征，首先是位置在这里对于级差地租有决定作用影响”；土地价格中包含了土地资本的因素，土地资本使土地变成了一个比以前有更高生产率的投资场所，土地资本的利息和利润，和真正的地租一样，对于土地价格也有决定作用；土地价格必然趋向上涨，在社会发展过程中，利润有下降的趋势，即使和地租的变动以及土地产品的价格无关，土地价格也有上涨的趋势。（二）土地区位理论区位是自然地理位置、经济地理位置、地理位置、交通地理位置在空间地域上有机结合的具体表现。它是一个以众多地理要素有机、相互作用为内涵的综合概念，不仅仅是孤立地指明空间地理座标位置。区位理论的基本思想是：对于企业各种经营活动，由于企业所处的区位不同，将会有不同的经济 —区位。它是产品的个别生产成本与社会生产成本的差额。区位的来源有两个方面：一是占据优越土地位置的企业，如接近原料地或消费区域或处于劳动力资源丰富的地段，因其经营成本较低，将会获得超额经济效益；二是来自企业外部的聚集效益，即在可以相互协作的企业集中的区位，企业之间通过竞争、协作而提高产品质量和劳动生产率，形成集聚经济效益。区位的实质是土地级差收益。土地利用中，区位具有特殊重要性。因为随着城镇的发展，城市土地利用将分化出不同均质地域，不业通过竞争将各自占据相对有利的地段，并形成zui佳区位效益。城镇土地的区位差异直接影响企业（特别是商业和房地产开发）的经营效益。土地区位论是关于城镇土地利用效益与生产力科学布局的基础理论，是分析判断土地区位优劣、划分土地级别的主要理论依据。 (三)城市规划理论城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市土地定级估价与城市规划密切相关、相互影响。一方面，合 24 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城市规划控制和确定的土地用途、范围等也是城市土地定级的约束条件；城市规划控制确定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影响到评估结果。城市土地定级估价与城市规划密切相关、相互影响，因此，要充分考虑城市总体规划和分区规划方案对土地质量和地价的影响，使土地定级估价成果既符合客观现实，又具有预见性，适应城市动态发展的需要。 (四)城市地域空间利用结构理论城市地域空间利用结构是指在城市发展建设过程中，人们把土地作为生产和生活资料，依据其自然属性和经济属性加以改造、使用和保护的过程。具有代表性的理论有：同心圆地带理论、扇形理论、多理论商务区土地利用模式。同心圆理论是由 (e.w.burgess)总结而来。基本模式为城市各功能用地以中心区为，自内作环状扩展，共形成5 个同心圆用地结构。从城市中心缘依次顺序为：diyi环带是中心商业区(cbd)，是城市社交、文化活动中心。第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间过渡地带。其特征是房屋破旧，居民贫穷。第三环带是工人住宅区，租金低，接近工作地。第四环带是高收人阶层住宅区，散布有高级公寓和花园别墅，生活环境好。第五环带为通勤住宅区，约距中心商业区30～60 分钟乘车距离范围内。扇形理论是 (homer hoyt)创立的。该理论的是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物zui少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。轻工业和批发商业对运输线路的附加可达性zui为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地发展，成区，不与低收入的贫民区混杂。多理论zui先是由麦肯齐(r.d.mckenzie)提出的，然后被哈里斯 (c.d.harris)和 (e.l.ullman)于 1954 年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的，其余为次。在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。城市的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。 25 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告中心商业区是zui主要的，另外还有工业中心、批发中心、地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。中心商务区的土地利用研究, 自在他的同心圆理论中提出中心商务区 (cbd)的概念后，很多学者从地价、交通便捷性等方面对cbd 中的地价及土地功能布局进行了较深入的研究。1954 年 (murphy)和万斯(vance)在对美国9 个城市cbd 的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区(plvi)是cbd zui明显的特点，在plvi 内的用地称为商务用地。并提出界定cbd 的两项重要指标：中心商务高度指标(cbhi) 商务强度指标(cbh)把cbhi＞1，cbii＞50%的区域界定为 cbd。并把 cbd 的土地利用空间结构分为四个圈层：(1)以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；(2)以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；(3)以办公为主的区域；(4)需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。二、上一轮长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新成果实施评价 2007 年基准地价成果反映了城市土地利用特点，揭示了城市地价水平分布内在规律，在土地管理工作中发挥了重要作用。 1.成果应用情况综述 (1)定级估价成果为地价管理工作提供了标准。基准地价作为城镇地价体系的，反映了城镇整体地价水平，是进行地价管理的标准。长阳土自治县城区 2007 年基准地价近年来在指导土地利用、加强土地市场管理、实现土地资源的合理布局、推动土地资源的市场化配置等方面起到了重要作用。 (2)定级估价成果加强了对土地税费征收工作的管理。根据《中民土地增值税暂行条例》、《中民城镇土地使用税暂行条例》和《中民契税暂行条例》等规定，国家对土地税费的征收与管理，主要依据就是城市土地定级估价成果。长阳土自治县城区2007 年基准地价实施以来，对土地交易双方申报地价起到了控制和检核作用，有效地防止了虚报、地价的行为，保障了土地税费征收。 (3)定级估价成果推动了土地市场的健康发展。长阳土自治县城区2007 年基准地价为近年来土地市场中土地使用权的 26 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等方面涉及的土地价格提供了参照标准和依据，保护了土地所有者、使用者的合法权益，有效地调节了土地市场各方之间的利益分配关系，推动了土地市场的健康有序发展。在我国土地市场发展的初级阶段，基准地价是确定招标底价、拍卖起叫价、挂牌起始价以及出让底价的zui重要的方法之一，尤其是2007 年以来，长阳土自治县城区土地招拍挂市场受国内外经济形式影响成交价格变化极不平稳，出现市场加速膨胀以及市场信心严重不足的情况，基准地价为和投资者理性、客观把握土地价格水平提供了参考。土地收购储备是主导有效配置城市土地资源的一项重要土地管理制度。土地收购对象以原企业划拨用地、旧城改造用地等类型居多，相对其他土地市场交易，土地收购价格涉及的相关法律法规更为复杂，同时也是作为收购方与被收购方焦点所在。基准地价作为公开发布的具有法律效益，同时反映市场客观地价状况的规范性文件，为确定合法、合理收购价格提供了重要参照标准。企业改制涉及土地资产评估是核定企业资产的一项主要内容。基准地价系数法通常是企业改制土地资产评估必选的评估方法之一，起到了保护国家土地收益和维护企业权益的作用。此外，基准地价为合理确定土地抵押价格，平衡抵押双方对抵押土地价值的不同预期，有效防范抵押风险起到了有效作用。 (4)定级估价成果为土地利用和城市规划提供了参考，优化了城市用地空间结构。长阳土自治县城区2007 年基准地价反映了城镇内部土地质量和经济效益的差异。依据土地质量空间分布的差异性，在土地利用中充分考虑各类用地安排的合理性，尽量做到优地优用，促使城市用地结构不断优化。规划部门依据土地质量和地价分布的空间规律，科学安排城市用地结构。城市中心地带土地区位条件极其优越、商业地价水平高的区域，城市规划以布局高级别商业服务业、商务金融区等高收益行业用地为主。住宅用地级别和基准地价成果主要反映了生活便利程度、环境条件、交通条件等住宅用地质量综合状况，利用住宅用地定级估价成果可以合理规划各类居住用地，使不同类型居住用地布局与区域土地质量协调一致。工业用地定级估价成果主要反映了交通条件、基础设施条件、产业集聚状况和工程地质条件等土地综合质量，利用该成果，城市规划可以对中心区不适宜作为工业用地的企业进行搬迁，同时依据产业发展规划，参照工业土地质量分布状况布置不同类型工业用地。 27 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告 (5)定级估价成果对城市地价评估制度的健全起到了积极的推动作用。长阳土自治县城区2007 年基准地价成果作为公布的城镇地价体系中的规范性文件，对土地一级市场和土地二级市场都起到了强有力的市场导向作用，成为房地产评估技术操作中的重要参考和标准，促进了长阳土自治县城区宗地地价评估制度的规范。 2.成果应用存在的问题级别基准地价是目前城市基准地价设立的通常形式，级别基准地价反映的是级别区域内的平均地价。从级别基准地价成果实施情况来看，级别基准地价控制范围过大，空间分辨率较低，难以反映级别内宗地间存在的价格差异，且易出现级别界线两侧土地价格差异过大现象。从基准地价在宗地评估中的其他应用情况来看因素因子体系总体客观合理，个别因子应适当调整；当容积率偏小或偏大时，容积率系数与实际情况存在；基准地价成果图路网的现势性也有待加强。第三节长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术说明一、更新工作目标全面掌握当前长阳土自治县城区土地利用状况，对城区重点变化区域进行分析测算，对上一轮的土地定级与基准地价成果进行全面更新，完善长阳土家族自治县城区地产市场土地价格体系，为显化土地资产价值、核算土地资产收益、为管理与调控房地产市场提供科学依据。二、更新工作基本原则 (一)土地级别更新原则根据《城镇土地分等定级规程》规定，结合湖北省新一轮基准地价更新工作的实际情况，确定长阳土自治县城区土地级别更新遵循综合分析原则、显著性原则、差异性原则、定量与定性分析结合原则、连续性原则、可比性原则。 1.综合分析原则：对影响土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别。 2.显著性原则：在分析影响土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出重点因素对土地质量的影响。 3.差异性原则：掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件 28 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。 4.定量与定性分析结合原则：应尽可能地把定性的内容进行量化，通过定量与定性分析结合确定土地级别。 5.连续性原则：在原有基础上进行的土地级别成果的更新，必须考虑土地级别变化的渐进性和原有成果资料的连续性，在更新时充分利用原有成果，使新旧成果具有一定连续性。 6.可比性原则：级别成果更新的目的是为了及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，修订前后的成果必须具有可比性。 (二)基准地价更新原则根据《城镇土地估价规程》(gb/t 18508-2001)及《湖北省城镇基准地价更新技术规范》，本次长阳土自治县城区基准地价更新过程中需要遵循的原则包括两个方面：一方面是土地估价原则，包括预期收益原则、替代原则、zui有效利用原则、供需原则、递增递减原则、贡献原则、变动原则等。另一方面就是基准地价更新的原则，包括准确性原则、重点性原则、动态分析原则、比较性原则等。 1.预期收益原则：土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3.zui有效利用原则：土地估价应以估价对象的zui有效利用为前提估价。判断土地的zui有效利用以及土地利用符合其自身利用条件、法律法规及规划限制、市场要求和zui佳利用程度等。zui有效利用原则主要应体现三点：zui佳用途、zui佳规模和zui佳状态。 4.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 5. 递增递减原则：按照经济学中的边际效益递减原则，在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。因此土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 6.贡献原则：也叫收益分配原则，土地总收益由土地及其它生产要素共同作 29 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告用的结果，土地的价格可由土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则与宗地评估中的收益法和假设开发法关系密切，是土地估价中的一条重要原则。 7.变动原则：城市土地价格受供求关系、社会经济发展水平、自然人文环境和区位条件等多种因素的影响，其高低水平经常处于动态变化之中。因此应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，动态分析地价历史变化过程、规律及发展趋势，准确地评估价格。 8.准确性原则。为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。 9.重点性原则。应根据城区规划图以及城区土地利用的空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的zui新状况。 10.动态分析原则。动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及趋势，进行期日，使基准地价能较准确地反映更新基准日的实际地价水平。 11.比较性原则。对地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析，提出真实的、合理的地价水平。三、更新工作流程土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据；行业对土地质量要求不同是形成不业用地基准地价的基础；任何行业中都应有其zui佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；城土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场的直接反映。基准地价评估的原理是一个由特殊(样点地价)到一般(平均条件下的基准地价)的推理过程，这一过程的实现可以分为两个步骤，首先是进行个别因素，即离散的样点地价统一到地价内涵中的估价基准日、平均容积率开发程度、使用权期限等条件下；其次是将个别因素之后的地价进行区域因素，这一修正要通过与土地定级成果起来分析(土地级别即是区域因素的体现形式之一)，主要通过土地定级分值与样点地价之间的数学模型来；zui后，在两者基础之上形成平均条件下的基准地价。整个流程图如下所示： 30 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告现状土地定级与基准地价实施评价研究（专题一）基础理论更新案例因适素宜因的子城用地分类体系不同用地类型宗地单元离散样点地价体市系（研镇商服中心作用分究）（土因素因子权重道路通达度作用分期日专地公交便捷度作用分容积率题定其他因子作用分开发程度二级）使用年限其他定级单元总作用分样点地价土地级别样点地价和土地级别数学模型样点地价和样点因素总分值关系模型数学模型分析、模型选择各类用地基准地价技术成果体系 2个专题报告 1个技术报告现适状宜土因的用地素城评定因市价级子（研与体镇究）基系报准研土告地究地价定应级图2-3-1 土地级别与基准地价更新流程图四、更新工作技术路线根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》及《湖北省城镇基准地价更新技术规范（试行）》，结合长阳土自治县实际情况，长阳土自治县城区基准地价更新工作总体技术路线.土地级别划分：从影响土地质量的自然、经济、社会等条件入手，建立各类用地定级因素因子体系，综合评定各因素因子对土地质量的作用强度和空间变化，界定不同区位、不同地段土地质量的差异，充分考虑城市规划功能区片对土地价值产生的影响，划分土地级别。 2.基准地价估算：通过调查收集的市场交易价格资料和土地利用效益资料 31 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告 (作为参考)采用剩余法、收益还原法、成本逼近法等多种方法，分别测算各种用地类型的基本评价单元基准地价和级别基准地价。 3.编制体系：根据土地质量的区位和地段差异性，以及不同用地类型基准地价的空间分布特性，分析影响宗地地价的因素，编制宗地地价区域因素、个别因素体系。 (一)土地级别更新技术路线城镇土地级别更新主要有以下两种途径： 1.以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别； 2.以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别。由于建立在土地级别上的基准地价是基于评估基准日这一时间点上的价格，当前基准日和下一次基准地价更新的基准日之间的城市近期规划的实施将使得当前的土地级别成果有所变动，因此土地级别的划分也要适当考虑规划的影响。本次土地级别更新技术路线为：以多因素加权评价法为主，市场交易地价资料为辅，考虑近期规划，参照原土地级别成果更新土地级别。长阳土自治县城区土地级别更新具体过程为： 1. 土地分等定级规程》(gb/t 18507-2001)规定的基础上，结合长阳土自治县城区实际特点，选取经济、社会和自然条件能体现土地区位差异的因素，作为影响土地级别的因素，为保证工作的延续性，此次更新在上轮土地定级因素即综合、商业、住宅、工业定级影响土地级别的因子的基础上进行部分调整； 2.聘请，采用斐法并参照来确定因素因子的权重； 3.资料调查，根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查； 4.量化因子指标，在基准地价更新系统中，按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的功能分、作用分和服务半径； 5.划分定级单元，在基准地价更新系统中，将定级单元划分为 50m×50m大小的固定网格作为土地级别更新的基本评价单元，根据因子对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影响作用分值； 6.划分土地级别，在基准地价更新系统中，采用各分值加权求和计算定级单元总分值，按总分值的分布情况，采用总分频率曲线法，对总分值作频率统计， 32 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告绘制频率直方图，取频率图中总分值分段数目突变处作为土地级别的分值界限，划分商业、住宅、工业、综合土地级别； 7.级别检验，在不同土地级别上参考典型行业的市场交易资料检验土地级别； 8.更新土地级别，征询意见，调整级别界线，绘制土地级别图，完成土地级别更新工作。因素征询定级因素确定定级资料指标确定、属性输入、数字化特尔菲法点状因子、线状因子、面状确定因子、点面状因子权重功能分计算湖北省国土资源厅指定的湖北省土地定级 50m ×50m 网格单元作用分与基准地价更新软件计算网格单元综合作用分值总分频率法确定级别界限 1.以道路边界为主的地初步确定土地级别边界、绘制土地级别界线.根据原有土地级别调级别检验和意见反馈整 3.根据地价突变区域边级别边界调整界调整 4.实地校核边界级别边界拟合地物绘制土地级别图量算各级别面积图2-3-2 土地级别更新技术路线 (二)基准地价更新技术路线根据《城镇土地估价规程》(gb/t 18508-2001)和《湖北省城镇基准地价更新技术规范》(试行)规定，基准地价的更新可采用三种技术途径： 1.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基 33 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告准地价； 2.以土地定级(或均质地域)为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价； 3.以土地定级(或均质地域)为基础，地价指数为依据，更新基准地价。本次长阳土自治县城区基准地价更新技术路线为：以土地定级为基础，用市场交易地价资料为依据，更新基准地价。具体步骤为： 1.资料调查。按照规定的表格内容，进行外业资料调查，并将调查数据录入基准地价更新系统； 2.样点地价评估。在基准地价更新系统中，对样点资料进行地价评估，评估方法有收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法。样点地价要进行个别因素包括使用年期、交易时间、容积率； 3.样点数据检验剔除。在基准地价更新系统中，以土地级别为，按土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验； 4.基准地价测算。利用两种方法进行基准地价测算，一是样点平均地价检验级别基准地价；二是通过建立级别内的样点均价与级别作用总分值均值之间的数学关系模型，来测算基准地价； 5.检验基准地价； 6.确定基准地价标准。征询意见，对通过检验后的基准地价进行确定，成为新的基准地价标准。 34 长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告图2-3-3 基准地价更新技术路线长阳土自治县城区土地级别与基准地价更新技术报告第三章长阳土自治县城区土地级别更新 diyi节长阳土自治县城区土地级别更新因素因子及权重确定一、土地级别更新因素因子的确定根据《城镇土地分等定级规程》(gb/t 18507-2001)和《湖北省城镇土地级别更新技术规范》(试行)，参照《长阳土自治县城区土地定级暨基准地价更新成果报告》（2007 年），以因素的显著性和差异性为原则，突出对土地级别的影响重要因素，并结合长阳土自治县城区近年来城市建设发展和城镇居民生活习惯，在本次专题研究《适宜的城市（镇）土地定级因素因子体系研究》的基础上，征询意见后综合确定了本次长阳土自治县城区土地级别更新因素因子体系。图3-1-1 土地级别更新因素因子查询系统 (一)综合定级更新因素因子体系根据长阳土自治县城区发展的具体情。